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1、上海办公楼市场概览2011年第二季度上海甲级办公楼市场要点强劲的扩张需求推动第二季度租金持续显著上涨•全市中央商务区租金环比上涨4.6%-浦西租金继续强劲增长，季度环比涨幅为4.4%，上半年累积涨幅达13.5%。正向我们所预测的全年涨幅20%发展-浦东租金季度环比上涨4.9%，涨幅高于上季度-超甲级办公楼市场的租金涨幅与整体甲级办公楼租金涨幅相似，平均租金环比上涨4.8%•扩张需求推高全市的市场净吸纳量-本季度浦东市场的净吸纳量达到68,032平方米，浦西市场的净吸纳量达到31,876平方米-浦东的净吸纳量主要
2、来自于公司扩张，一些公司增加办公面积，并在新竣工项目里租赁连续的整层面积-浦西的跨国公司积极寻求空间扩张，新建成超甲级办公楼的租赁表现尤为活跃•旺盛的需求将限制新增供应量对市场的影响-本季度位于浦东的上海国金中心二期项目与位于浦西的上海环贸广场一期项目竣工，两者为超甲级办公楼市场新增176,627平方米的供应量-强劲的扩张需求将继续推动租金在下半年显著增长来源：仲量联行，房地产咨询服务，2011年第二季度22011年第二季度上海中央商务区浦西及浦东市场租金继续上涨指标本季环比变化同比变化自市场峰值全市3,897
3、,984↑176,627↑335,436↑1,196,476总体量浦东1,766,257↑115,124↑234,895↑836,171（平方米）浦西2,131,727↑61,503↑100,541↑360,305全市7.3%↑1.7pts↓4.1pts↑2.3pts空置率浦东8.8%↑2.2pts↓3.4pts↑1.3pts浦西6.2%↑1.2pts↓4.7pts↑2.3pts租金*全市8.3↑4.6%↑24.0%↓17.4%浦东8.0↑4.9%↑18.6%↓26.8%（元/平方米/天）浦西8.6↑4.4%↑
4、28.3%↓12.5%*租金为基于建筑面积的净租金，环比为同质比较总体量环比变化为本季新竣工面积，市场顶峰指2008年第二季度来源：仲量联行，房地产咨询服务，2011年第二季度32011年第二季度上海超甲级办公楼浦西超甲级办公楼租金迅速上涨指标本季环比变化同比变化自市场峰值全市1,493,011↑176,627↑215,665↑680,073总量浦东711,031↑115,124↑115,124↑468,220（平方米）浦西781,981↑61,503↑100,541↑211,853全市12.6%↑4.9pts
5、↓3.4pts↑11.3pts空置率浦东12.8%↑6.4pts↓3.3pts↑12.0pts浦西12.3%↑3.6pts↓3.4pts↑10.8pts全市9.6↑4.8%↑18.7%↓19.1%租金*（元/平方米/浦东9.0↑5.0%↑14.8%↓30.0%天）浦西10.1↑4.6%↑22.6%↓15.2%*租金为基于建筑面积的净租金，环比为同质比较总体量环比变化为本季新竣工面积，市场顶峰指2008年第二季度来源：仲量联行，房地产咨询服务，2011年第二季度4办公楼聚集区分布图已建成及未来办公楼项目租金及环比
6、变化甲级超甲级9.810.9南京西路↑4.6%↑4.6%9.311.0淮海中路↑5.0%↑3.0%人民陆家嘴广场8.58.7南京淮海西路↑1.0%↑1.3%西路竹园8.4NA徐家汇淮海↑7.6%NA虹桥淮海中路西路8.19.1人民广场↑4.4%↑10.0%徐家汇6.5NA虹桥↑4.2%NA8.39.0陆家嘴↑5.2%↑5.0%6.8NA竹园↑3.8%NA9来源：仲量联行，房地产咨询服务，2011年第二季度5浦东将是2011年上海新增供应的主要来源中央商务区甲级办公楼供应:上海进入第二个建设高峰中央商务区甲级办公
7、楼历史和未来供应来源：仲量联行，房地产咨询服务，2011年第二季度6中央商务区甲级办公楼未来供应上海进入第二个建设高峰虹桥上海城三期雅仕商业大厦凯德置地中山公园项目上海环贸广场一期徐家汇中心二期华敏帝豪大厦徐家汇中心一期1788国际中心上海环贸广场二期日月光中心古北财富中心二期陆家嘴投资大厦企业天地二期东方金融广场尚嘉中心摩根大通-中海集团徐家汇路项目陆家嘴基金大厦上海嘉里中心2座上海嘉里中心3座和记黄埔世纪大都太平金融大厦会项目SOHO复兴路项目中国平安国际金融陆家嘴世纪大都会中心嘉瑞国际广场项目大中里项目1
8、期长江实业X3-2项目凯德-永业徐家汇路浦江双辉大厦(双南块项目子楼)金虹桥国际中心招商银行项目上海中心竹园商贸区2-16-2和记黄埔新闸路项目上海国金中心二期浦东金融广场黄金置地项目恒基688项目陆家嘴竹园黄浦*静安徐汇长宁来源：仲量联行，房地产咨询服务，2011年第二季度*黄浦指原卢湾与原黄浦合并后区域7自用购买消化大部分的浦东供应量部分2011、2012年上市的项目将被自用买家所
