《CH评估方法》PPT课件

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1、资产评估第2章资产评估的基本方法本章重点和难点：三种基本方法：市场法、成本法和收益法市场法：可比性的理解类比调整法的运用等收益法：折现方法的理解和运用，不要死记公式成本法：成本法的基本原理参数的计算方法第一节市场途径—市场法一、市场途径的基本含义P871.定义：直接比较和类比分析2.市场法的理论依据：替代原则3.市场法是最为直接、最具说服力的评估方法之一二、市场法的基本前提1.要有一个活跃的公开市场；2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。资产及其交易的可比性：P88（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同；　　（2）参照物与评估对象面临的市场条件具有

2、可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；　　（3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。三、市场法的基本程序1、选择参照物可比性，不低于3个2、在评估对象与参照物之间选择比较因素3、指标对比、量化差异4、在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异5、综合分析确定评估结果四、市场法中涉及的相关因素—参照物和可比指标1.资产的功能2.资产的实体特征和质量3.市场条件4.交易条件注意：可比指标会随评估对象的不同而不同五、市场法中的具体方法（一）直接比较法1.基本原理：P902.优点：该方法直观简洁，便于操作。3.适用条件：　

3、　对可比性要求比较高，参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某一明显的因素上。4.基本计算公式（1）如果参照物与被评估对象可比因素完全一致　　评估对象价值＝参照物合理成交价格（2）参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致评估对象价值　　＝参照物成交价格×(评估对象可比因素特征值÷参照物可比因素特征值)=参照物成交价格×修正系数只有一个可比因素不一致①现行市价法。②市价折扣法。③功能价值类比法。④价格指数调整法。⑤成新率价格调整法。(3)类比调整法——多个因素变化P93-96①市场售价类比法②成本市价法③市盈率倍数法—主要适用于企业价值评估单项选择题

4、1.市场法所遵循的基本原则是（　　）。A.贡献性原则B.合法原则C.独立性原则D.替代原则2.市盈率倍数法主要适用于（　　）的评估。A.房地产评估B.无形资产评估C.机器设备评估D.企业价值评估多项选择题1.市场法评估的基本前提主要是（　　）A.要有一个活跃的公开市场B.公开市场上要有可比资产及其交易活动C.有充分时间进行分析判断D.有可预测的资产收益答案：AB多项选择题2.运用市场法评估资产价值时，通常应该选多少个参照物有关说法正确的有（　）A.通常应该选择三个以上B.选择1个即可，比较经济C.选择3个以上的参照物，避免个别交易的特殊性和偶然性对成交价及评估值的影响的需要D.资产评估

5、管理部门的要求答案：AC第二节收益途径---收益法一、收益法的基本含义收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。二、收益法的基本前提（P98）1.收益法涉及到三个基本因素：　（1）被评估资产的预期收益　（2）折现率或者本金化率　（3）被评估资产取得预期收益的持续时间2.应用收益法的前提条件：（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量（3）被评估资产预期获利年限可以预测三、收益法的基本程序P981.搜集验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状

6、况、市场形势、以及经营风险等；2.分析测算被评估对象未来预期收益；3.确定折现率或资本化率；4.用折现率或资本化率评估对象未来预期收益折算成现值；5.分析确定评估结果。四、收益法的基本参数P98-99（一）收益额1.收益额是资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额2.资产评估中收益额的特点　　（1）是资产未来预期收益额　　（2）是资产的客观收益3.资产的收益额表现形式有多种，不同种类资产的收益额表现形式不同，需要合理选择收益额的种类。（二）折现率1.本质：　　折现率是一个期望的投资报酬率。2.构成：　（1）折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率　（2）无风险报酬率　　指没有

7、投资限制和障碍，任何投资者都可以投资并能够获得（事实上，就是没有风险）的投资报酬率。（3）风险报酬率　　根据所投资的行业所面临的行业风险、财务风险、市场风险、经营风险等各种风险要素测算这项交易所承担的风险。3.资本化率与折现率的关系：（1）在本质上是没有区别的。　（2）但是二者适用场合不同。折现率——有限期预期收益折现；资本化率——未来永续性预期收益折成现值　（3）二者是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风险是否相同（