房地产开发与经营重点

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1、名词解释：1房地产：(狭义)房地产是指房屋财产和与房屋相关的土地财产的总称。(广义)房地产是指土地,建筑物及固着在土地、建筑物上不可分割的附着物（配套设施、设备、住区环境）和他们衍生的各种物权的总称.2房屋所有权:是指所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。3占有权:是对房屋实际控制的权利.房屋占有权可以由所有人直接行使,也可以由非所有人合法行使.4使用权:是根据房屋的用途对房屋的利用的权利.5收益权;是房屋所有人收取房屋所产生的利益的权利.收益可由房屋所有人享有,也可以由合法的非所有人享有.6处分权:是房屋

2、所有人在事实上或法律上对房屋进行处置的权利.7土地使用权出让:是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。又称土地批租。8协议出让:是指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行谈判和切磋，协商出让土地使用的有关事宜的一种出让方式。主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目，采取此方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。9

3、招标出让:国有土地使用权:是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。主要适用于一些大型或关键性的发展计划与投资项目。10拍卖出让:国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。土地使用权出让方事先通过新闻媒介等形式，公告拍卖时间、地点、出让地块的编号、位置、面积、用途、使用条件以及出让的年限，公开拍卖前三天发给竞买者编号牌，拍卖的底价由主持人当

4、场宣布，竞买者公开叫价竞价，直至没有更高价再出时由拍卖主持者一锤定音，由出价最高者获得土地使用权。主要适用于投资环境好、盈利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地，特别是大中城市的黄金地段。11挂牌出让:国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。挂牌时间不得少于10个工作日。12土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。13土地征用是指国家因建设需要，依法将原

5、土地所有者（使用者）的土地在有偿的基础上采取行政强制措施转化为国家所有的行为。14土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。15房地产市场细分是指人们在目标市场营销观念的指导下，依据消费者的需要、欲望、购买行为和购买习惯，将房地产市场整体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费者群的市场分类过程，其中每个消费者群即为一细分市场。16房地产转让是指房地

6、产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。17房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。18物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。简答题一、房地产业的特征(1)基础性①房地产业为一切社会和经济活动提供空间场所，是社会生产和生活的最基本要素。②房地产是社会一

7、切部门不可缺少的物质条件：农业生产离不开土地；工商、服务、金融等行业都需要生产和生活场所；房地产的发展规模、速度、水平必将影响其他行业的发展规模、速度、格局和水平，房地产价格的涨落影响其他行业的经营成本。③房地产业是城市经济建设与发展的重要物质基础：土地、房屋、道路、公用设施构成城市最重要的物质资产。④房地产业是政府财政收入的重要来源：土地出让金，营业税、所得税、市政配套费、契税、房产税等，有些城市已占50%以上。在经济发达的国家和地区，房地产业收入可占财政收入的10~20%。⑤房地产是财富的最主要表现形式：所形成的固定资产占同

8、期固定资产总值的50%以上，财富的75%是不动产。(2)支柱性支柱性产业，在国民经济中起着骨干性、支撑性作用的行业。一个产业在国民经济的地位和作用，主要取决于该产业的性质、特点、重要性以及与其他相关产业的关系。一个产业成为支柱产业一般应具备四个条件：一是在国民经