房地产开发企业城镇土地使用税征收问题

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1、目前，在对房地产开发企业计算城镇土地使用税时产生了意见分歧。主要是：有的房地产开发企业认为征用的是耕地或者还没有进行开发的荒地；有的房地产开发企业虽然与政府签订土地出让合同，但由于拆迁未到位，不能进行开发施工；有的房地产开发企业出让合同占地面积大于已办理的土地证上的面积；有的房地产开发企业部分商品房已销售，但土地证上的面积没有减少，也就是我们通常讲的土地还没有进行分割等。针对上述问题，笔者就城镇土地使用税征收有关问题谈一点粗浅认识，供同仁们参考。　　一、房地产开发企业土地使用税的纳税人的确定　　1、根据《城镇土地

2、使用税暂行条例》第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当按照条例的规定缴纳土地使用税。　　2、根据《财政部、国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]56号）规定，自2006年5月1日起，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。《国家税务总局关于对于缴纳土地使用金的土地使用者应征收城镇土地使用税的批复》（国税函发[1998]6

3、69号）规定，土地使用不论以何种方式取得土地使用权，是否缴纳土地使用金，只要在城镇土地使用税的开征范围内，都应依照规定缴纳土地使用税。　　3、根据《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》（国税发[2004]100号）规定，除经批准的开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税，各级税务机关要严格按照减免税的管理权限和减免税审批程序办事。国家税务总局2007年6月25日发布《关于取消部分地方行政审批项目的通知》，其中提到取消《国家税务局关于印发〈关于土

4、地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》（国税地[1989]140号）的第四条和第六条，这两条内容包括：基建项目以及房地产企业缴纳土地使用税有困难的，可由各省、自治区、直辖市税务局根据具体情况予以免征或减征。这就是说房地产开发企业土地使用税减免优惠政策的取消。　　4、根据《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》（国务院令第483号），自2007年1月1日起，外商投资企业和外国企业也纳入城镇土地使用税的征税范围。　　综上所述，我认为凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的进行房地产开发

5、的单位和个人，在开发期间或开发过程中，不论经济类型情况、使用土地性质情况、如何使用土地情况均应依法缴纳土地使用税，不得享受减免税优惠政策。　　二、房地产开发企业土地使用税的纳税起止期限的确定　　1、根据《城镇土地使用税暂行条例》第八条规定：土地使用税按年计算、分期缴纳，缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。　　2、根据《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定，对于新征用的土地、区分耕地与非耕地。征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。纳税人取得的土地属

6、于城镇土地使用税开征范围内的，自取得土地使用权至再次变更该项土地权属期间按照规定税额缴纳土地使用税。《国家税务总局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]15号）规定，征用的耕地与非耕地，以土地管理机关批准征地的文件为依据确定。　　3、根据《财政部、国家税务总局关于对房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2005]186号）关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务时间问题的规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地的次月缴纳城镇土地使用税；合同未约

7、定交付土地使用时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。　　因此，在实际操作中，确定房地产开发企业土地使用税纳税起止期限为：自取得土地使用权之日（政府批文或签定合同之日）起，按已出售房屋（以合同签订为准）所占的土地面积进行减除，直至将所有房产出售完毕。　　三、房地产开发企业土地使用税的计税依据的确定　　根据《国家税务总局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]15号）规定，纳税人实际占用的土地使用面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积、尚未组织测量

8、但纳税人有政府部门核发的土地使用证书的。以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。　  房地产开发企业已销售房屋的占地面积，可以从房地产开发企业的计税面积中扣除。已销售房屋的占地面积计算公式如下：已销售房屋的占地面积＝（已销售房屋的建筑面积÷开发项目房屋总建筑面积）×总占地面积。未出售房屋的土地面积应按规定征收城镇土地使用税。但是对这一