淄博恒兴东风化工厂项目产品定位报告

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1、谨呈：恒兴茂业恒兴东风化工厂项目 产品定位报告提案团队：天翔置业2011年5月17日目录FOCUS 1项目核心问题界定FOCUS 2宏观政策与城市发展FOCUS 3市场分析FOCUS 4项目定位FOCUS 5产品建议报告整体分析思路 企业目标项目本体分析核心问题的界定项目特点分析房地产市场分析项目初步发展方向区域属性内部关系项目整体定位产品建议项目定位第一部分 第一部分 项目项目核核心问题界心问题界定定 项目位置距离张店火车站约3公里，距离金晶大道约2公里，属于张店东部改造重点区域。n项目位于张店新村东路以北，规划洪沟西街以西，商场路以南。n

2、项目临城市主干道新村路、商场路，交通通达性好，有136路、6路、20路等多路公交车从项目周边经过。项目四至西面:东大化工北面：儿童公园项目四至南面：工业区东面：老旧居民区筑泰工业商贸城规划配套大型化工企业搬迁；项目北侧儿童公园扩建、新规划建设的幼儿园、小学、中学等一系列教育配套的建设，将会大大拉升区域板块的环境本案、教育等生活设施的价值。加上项目现有的成熟价值，如医院、银行、商场、超市、车站等，本区域会成为新的置业首选之地SWOT分析S优势W劣势●紧邻中心城区、周边市政配套完善内部能力●政府规划方向，升值潜力巨大●项目为原化工区，居住氛围尚不

3、浓外部环境●交通便利厚●本地开发商，认可度高●紧邻涝淄河及儿童公园、具备可借势资源O机会SO（发挥优势，利用机会）WO（利用机会，克服劣势）把握区域发展的机会，精准渗透东●品质住宅项目缺失，有利于抢占市部住宅市场的阶段性空缺通过对产品的创新和改造，建设淄场空间，产品创新空间较大以项目未来的发展前景为依托，打博东部首个高品质小区，从而树立东●老旧城区改造及化工企业搬迁造区域高品质楼盘城城市升级的先锋军地位T威胁ST（差异化路线，回避威胁）WT（克服劣势，回避威胁）●片区改造，产生大量可开发土地，根据市场供需结构不平衡的现状，高举东城城市升级先锋

4、的大旗，打造对项目中后期带来较大竞争建设高品质社区。独具一格的产品，打造具备高品质、●化工厂尚未搬迁，市场认可尚需时并精准定位以满足淄博刚性需求及高潜力、高价值、高品牌的社区间东部改善型客户为主的客群企业目标资金流项目成就明星楼盘，占据东部市场开发先机目标目标擦亮恒兴公司品牌，展现先进的开发理念n保证资金流的正常运行是项目考虑的第一要素，项目的产品定位也要以此为指导原则。n增加土地开发强度，提升项目容积率，实现项目利润最大化，是本项目进行开发过程中需要坚持的基本原则。n通过项目的开发，能够完善区域的配套，打造项目品牌。9项目核心问题梳理——实

5、现目标下面临的现实矛盾 我们想要什么？我们面临的矛盾？p项目利润最大化——在保证项目稳定销p区域居住氛围较弱——目前项目所在区域正处售的前提下，打造利润最大化的产品。于大规模改造的初始阶段，周边化工厂较多，目前+居民对该地段认可度较低。p项目品牌——项目开发符合区域发展要p商业如何打造——项目地块处于三面临街的处求，打造项目品牌。境，既能保证项目商业的利润，又能不影响住宅的p规避市场风险——保证项目政策稳定销品质，是本项目商业的思考点。售，保证资金正常运转。在区域板块未来价值的基础上，挖掘项目更多的内在价值项目突破点：保证合理利润率的前提下，

6、打造符合市场需求的产品，做到项目既“叫好”又“叫座”的双重市场影响力。第二部分 政策分析与城市发展国家政策/2011新“国八条”、提高准备金率、银行加息以及房产税等多种调控手段 出台，显示政府决心。 2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会议最后确定了包括“落实地方政 府责任，合理确定地区年度新建住房价格控制目标、二套房首付不低于60%、加大保障性安居工程 建设力度”等八项措施，被业内称为新“国八条”。 天翔观点：新“国八条”本质上依旧是前期政策的延续和已有成果的巩固： 调控目标依旧是抑制房价过快上涨，而非房价下降； 

7、房地产市场的发展需要稳定，而非快速、过热。2011年1月27日，上海市、重庆市相继公布了房产税改革试点方案细则，并定于28日起实施。 天翔观点：房产税暂不会影响首次置业刚性需求，房产税税制改革的试点意义远大于其对房价可 能产生的影响。国家政策/淄博市场2010年市场异常繁荣，2011年一季度趋向平稳，但未受到明显影响，市场供需两旺。2010年，国家陆续出台了一系列针对房地产的宏观调控措施，主要目的是遏制部分城市房价过快上涨。尤其是4月份出台的实行更为严格的差别化住房信贷政策对消费者的购买能力提出更高要求，但由于淄博市房价总体水平不高，大部分消

8、费者首付压力仍在可承受范围内，市场销售并未受到明显影响，仅仅是信贷方面的政策抑制了部分区域刚性需求。仅2010年下半年淄博商品房预售面积就达到198.29万㎡，较上