厂房仓库租赁谈判需要注意哪些事项和审核合同要点

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1、厂房仓库租赁谈判需要注意哪些事项及审核合同要点厂房仓库租赁谈判中，我们需要注意哪些事项，以更大程度的保障自身权益呢？下面我们来看看谈判中的几大要点。仓房租赁谈判要点一：出租人是否具备主体资格仓库出租首先查看出租人是否具备出租仓库的主体资格，直接关系到合同的效力问题，需关注：(一)出租人是否享有出租仓库的实体权利①仓库的所有权人：出租人是否与出租仓库产权证上的名称一致，必要时到仓库管理部门查询。②委托或代理出租的：仓库所有权人是否与出租仓库产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出租的书面证明材料。③共有仓库出租

2、的：是否经其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的书面证明材料，比如授权委托书等等。④仓库转租的：是否经出租人同意，是否有出租人同意转租的书面证明材料。(二)出租人为自然人的，是否具备完全民事行为能力，要求其居民身份证或户口薄;出租人系法人或其他组织的，要求其提供营业执照，并在全国企业信用信息公示系统进行必要的工商查询，确保其依法设立、合法存续。(三)出租人属于国有企业或者事业单位或者公立教育或医疗机构等特殊主体的，需考虑其签署主体是否能够有权利签署协议;以及协议的效力?其仓库是否属于违章建筑?或者属于改制过程中权属未明的建筑物?出租人收

3、取租金收入是否符合法律规定等。仓房租赁谈判要点二：拟租赁仓库具体情况(一)审查仓库的租赁用途与政府批准的规划用途是否一致这点主要是看仓库的产权证，审查其用途，是住宅、办公、工商业还是仓库等。如果合同约定的租赁用途与政府批准的规划用途不一致，须报规划部门批准。如果租赁用途不符合法定用途的时候，一方面用途违法将导致租赁目的无法实现，合同双方可据此解除合同，并根据过错的情况分担合同解除的后果(民事责任);另一方面用途违法将会导致政府有关部门的查处，合同双方均有可能承担该等不利后果(行政责任)。(二)审查仓库是否存在禁止出租等的情形，对此，除了进行

4、必要的核实外，可要求出租人在租赁合同中就仓库不存在如下不能出租的情形进行保证和承诺：未依法取得仓库所有权证的;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的;共有仓库未取得共有人同意的;权属有争议的;属于违法建筑的;不符合安全标准的;已抵押，未经抵押权人同意的;不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。上述有些情形会直接导致租赁合同无效，因此，如果存在上述情形，则需要根据实际情况探讨合法解决措施及相应的时限，评估相应的风险及后续可能的影响，在此基础上决定是否承租。(三)审查仓库是否涉

5、及相邻关系的利益纠纷：包括居民用房通道、噪音、装修施工影响、营业影响、广告牌等。仓房租赁谈判要点三：租赁合同内容审核(一)审查仓库的坐落地点、面积、结构、装修状况、附属设施和设备状况(1)必须写明租赁仓库的确切位置，房产证上记载的仓库地址应在租赁合同中详细列明(注意笔误);对于未竣工的房产，一般需查看当地地名委员会颁发的门牌号码登记证明书，确认门牌号码;对于租赁办公楼作为注册地址使用的，尤其要注意实际楼层和合同记载的楼层是否一致，以免因此形成注册障碍。房产位置以及共用的通道、楼梯、附属设施等，同样建议在附件的房产平面图中予以明示，便于日后相

6、邻关系的处理。(2)租赁面积的计算方法(使用面积还是建筑面积)租赁建筑面积必须明确，这通常为物业费等的计算基数。对于出租物业已有房地产权证或业经法定机构出具测量报告的(常见于仓库、写字楼、厂房、商铺的整体租赁)，合同双方最好将房地产权证或测量报告上所记载的建筑面积约定为租赁面积，并将房地产权证或测量报告作为合同附件;对于出租物业未有房地产权证或未经法定机构出具测量报告的(常见于商场、写字楼的部分租赁)，合同双方最好共同聘请一家中介测量机构对租赁面积进行测量，并共同派代表参与测量的过程。在测量结束后，合同双方代表应就测量结果进行确认，并将测量

7、报告、测量图表等作为合同附件。当然双方也可参照商品房买卖合同司法解释的规定在租赁合同中明确租赁误差的处理方式。(3)仓库结构及用途/使用性质除查看与仓库产权证所做的登记是否一致外，还需明确仓库的具体用途，除了大类的住宅、办公、工商业、仓库等类用途，建议明确具体用途，因为公安、消防、环保、城管等对某些生产、经营活动有一些特殊的要求等等，出租方有义务保证承租方能按该用途使用仓库，否则需要向承租方承担违约责任。(4)仓库交付时的装修状况及附属设施和设备的状况最好以制作附件的形成加以明确，对附属设施、设备能否拆除、改建或者添设，租赁期满交还时的具体

8、要求等均应明确。如果出租人是否同意承租人对仓库进行装修或改造，那么尽量明确装修或改造的条件及装修或改造的标准，并应明确租赁期满时或者合同提前解除时如何处理。实践中，争议发生时，装