中国大陆楼花按揭制度研究

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1、山东大学硕士学位论文中文摘要从24世纪90年代初，楼花按揭由我国香港地区传入我国内陆，对于推动我国房地产消费、促进住房制度改革发挥了巨大的作用。但是，楼花按揭作为一种新型的购买商品房的资金融通方式，在我国毕竟还是新生事物，现行调整按揭的法律法规或无明确规定，或仅在一般意义的房地产抵押或商品房担保贷款层面予以规制，从而导致楼花按揭业务实践无法可依，造成了按揭市场的混乱无序，所为建立与健全防范购房人、银行、开发商等各方主体市场风险的法律机制，促进楼花按揭平稳有效地运作，保证楼花按揭市场的安全，对其进行规范是必要的。本文拟在探究英美法

2、与我国香港地区对于楼花按揭的释义与来源的基础之上，对于从香港地区传至我国大陆地区的楼花按揭融资购楼方式，从其概念界定、法律性质、法律特征、所涉及法律关系等方面进行深层次的研究探讨，从中首先明确的就是楼花按揭担保的标的应为购房者享有的楼花买卖合同项下的合同权利:其次在分析英美法和我国香港地区关于楼花按揭制度规定的基础上，揭示我国大陆地区的楼花按揭是在房地产抵押担保的实践之中吸收、发展、变异英美法和香港法中按揭担保规定的基础上发展起来的一种新型的担保物权形式，也是我国现行的抵押、质押制度所不能涵盖的，也是大陆法系的让与担保制度所不能

3、替换的。在我国现阶段，对于楼花按揭的法律性质的界定，应首先通过司法判例或解释来确认按揭这种交易习惯，再通过修改《担保法》或借《民法典》出台之机在我国担保法律法规中明确按揭特别是楼花按揭制度的法律地位，从而使得我国大陆地区的楼花按揭有法可依，有明确的法律规范进行规制。随着楼花按揭业务在我国大陆地区的广泛展开，其广筹资金、降低风险、刺激消费的作用使得房产商、购房者和按揭银行的利益得到了最佳的组合，成为我国大陆地区普遍适用的融资购楼方式。但同时由于作为按揭担保标的物的楼花所具有的特殊性和我国大陆地区楼花按揭立法规制上的缺乏，导致时下楼

4、花按揭实务操作中“强制保险”、“假按揭”、“一房多卖”等房产交易不规范现象的大量存在，也在一定程度上影响了我国大陆地区楼花按揭制度的发展与规范。在楼花按揭中，由于设定按揭时所针对的楼宇尚不存在，这使得银行所要承受的风险极大，导致我国大陆地区楼花按揭实践操作实务中如何有效预防、转移和化解银行的风险关系到楼花按揭制度的良性发展。而利用保险转移银行风险即是各国、各地区银行步社田-Y,*4.4.诃山东大学硕士学位论文发展楼花按揭转移风险的经验。但由于我国大陆地区楼花按揭缺乏立法上的规制，且因为按揭银行和银行的强势地位使得我国大陆地区楼花

5、按揭保险中的问题较多，如强制保险、双方代理、受益人问题、保险金额及赔付责任等问题。3待通过法律、法规或司法解释的形式，梳理并废除部门规章中与法律法规相抵触的条款以及实践中的不合法做法，转变银行和保险公司的思想观念，真正使保险业与房地产业互动，成为互相促进、发展的两大产业。也正是由于立法规制的不到位，现在楼花按揭中“假按揭”、重复抵押、一房多卖等不规范现象层出不穷，在一定程度上严重影响了房地产业的健康发展，扩大了银行不良贷款，严重损害了购房者和按揭银行的权益与声誉。本文在对“假按揭”等房产造假现象原因与其法律特征进行分析的基础上，

6、探究从对于开发商、购房者、按揭楼盘等方面的审查等各种渠道采取措施防范“假按揭”现象的发生。从我国香港地区传入内地的楼花按揭，在与我国大陆地区具体政治、经济、法律制度结合的过程中，已经发展为具有专门中国法律内涵的中国习惯法认可的融资购楼方式。本文最后拟在比较分析我国香港地区与内地楼花按揭之异同点的基础上，寻求从对楼花按揭法律性质的立法界定、政府采取措施保障楼花按揭的健康发展、银行业证券业保险业三业并举完善楼花按揭市场体系以及律师的积极参与等方面探讨完善我国大陆地区楼花按揭制度的法律机制和配套制度。关键词:楼花按揭、法律性质、立法规

7、制、实务问题、完善构想山东大学硕士学位论文ABSTRACTSincethebeginningof1990s,themortgageofuncompletedbuildingwasimportedintotheinlandofourcountryfromHongKongofourcountry.Itdrivesthehousingconsumptionofourcountry,promotesthehousingsystemreform勿playingaenormousrole.However,themortgageofuncom

8、pletedbuildingcirculatesthewayasthefundofakindofnew-typepurchasecommodityapartment.Itisstillthenewthingsafterallinourcountry,whethe