荣邦地产策划培训教材之房地产基础知识

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1、2007年8月荣邦地产策划培训教材之房地产基础知识目录一、房地产基础知识二、房地产专业名词三、房地产相关知识四、房地产面积测算五、房地产价格及其影响因素P.1策划培训教材一、房地产基础知识1、房地产的概念·房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：A、土地B、建筑物及地上附着物C、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。·房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等

2、多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业；建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。·房产、地产及两者间的关系房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：A、实物形态上看

3、，房产与地产密不可分；B、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；C、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。·房产与地产在空间范围、价格构成及属性上又存在着差异：A、二者属性不同；B、二者增值规律不同；C、权属性质不同2007.8P.2策划培训教材D、二者价格构成不同；2、房地产的特征·房地产的自然特征A、位置的固定性B、使用的耐久性C、资源的有限性D、物业的差异性·房地产的经济特征A、生产周期长B、资金密集性C、相互影响性D、易受政策限制性E、房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功

4、于房地产的重要组成部分——土地。3、房地产的类型·按用途划分：A、居住房地产B、商业房地产C、旅游房地产D、工业房地产E、农业房地产F、特殊目的的房地产2007.8P.3策划培训教材二、房地产专业名词◇房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场。◇一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场。◇二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。◇三级市场：是

5、指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。◆房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。◆土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。◇土地类型：深圳市土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓库、综合用地、公

6、共设施及自由集资、微利房用地。◇三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整。◇七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整。◇商品房：是指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经国土局批准在市场流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押赠与及交换的房地产。◆总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。◆建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。◆总建筑面积：指在建设用地范围内住宅、公共建筑、人防地下室面积的2007.8P.4策划培训教材总和，它包括计入容积率面积和不计入

7、容积率面积。◇容积率：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积之比值。◇建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率。◇绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。◇绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率。◆建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.20m以上（含2.20m）的永久建筑。