都市综合体地产价值体系与开发模式

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1、Part1：都市综合体的价值体系和开发模式。3在北京、上海、香港等经济发达城市都有大规模的综合建筑体：n规模大n标志性n核心性n综合性“城市发展的重要载体——城市标志性建筑综合体”4世联观点1：综合体的价值基础是城市所赋予的区位和产业资源。5城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物当经济进入快速发展阶段、人口和产业•城市综合体能够提升区域乃至城市价值，创造新的聚集度迅速提高、城市中心土地愈加稀增值点——带动周边土地升值、带来高素质就业人缺时，城市综合体便应运而生了。口，带动高端消费、推动区域及城市的现代化

2、和国际化，所以综合体的发展模式的确定应该从寻找城市（功能）层面的机会入手。重点关注：重点关注：ü城市未来规划以及城市功能布局演变ü城市未来规划以及城市功能布局演变ü城市发展趋势研究ü城市发展趋势研究ü项目或项所在区域在城市中的地位、发展前景与城ü项目或项所在区域在城市中的地位、发展前景与城市其他功能区的关系市其他功能区的关系ü类似城市项目成功发展案例研究以及经验借鉴CBDü类似城市项目成功发展案例研究以及经验借鉴金融服务、商务交流等功能向城市核心聚集6综合体中的商业、办公等收益性物业的发展与经济发展水平和产业结构密

3、不可分一个城市的写字楼物业的需求总量、需第三产业的发展阶段求特征及区位分布与该城市的经济增长速度、产业结构和交通状况息息相关。第一阶段第二阶段第三阶段–以满足日常生活的–以餐饮、休闲娱乐、–以贸易、信息、咨写字楼的需求有赖于城市产业结构的变传统商贸、服务业旅游、文化教育等询、法律、广告公化，包括第三产业的蓬勃发展、以及第为主导为主导关、金融保险等为主导二产业中内部服务功能的剥离与升级。北京办公面积需求与第三产业GDP关系上海6000广州50004000300020001000050100150200250十亿人民币

4、资料来源：文献检索8基于收益性物业的特征，综合体的定位须从城市经济和产业发展规律入手综合体的出现不仅与城市的总体经济发展水平相关，更与一个城市的产业结构紧密相连。从当一个城市的产业结构以第三产业为主导时（超过50%），城市综合体更具有市场。重点关注：重点关注：ü城市经济发展总体特征ü城市经济发展总体特征ü城市产业发展状况，包括产业结构、产业形ü城市产业发展状况，包括产业结构、产业形态及产业发展水平等态及产业发展水平等ü主导产业发展特征及发展潜力ü主导产业发展特征及发展潜力ü城市特征及城市发展阶段界定ü城市特征及城市

5、发展阶段界定ü城市人口特征及消费力研究ü城市人口特征及消费力研究9世联观点2：综合体内部各类物业的分工和协作创造了综合体的附加值。10“1+1>2”n巨大的吸引力→目光、商机、财富n显著的标志→城市形象、景观、品质的代表n带动性和超前性→领导市场n目的地→跨越城市、跨越行业、跨越人群11综合体发展的四种模式模式一：酒店、写字楼、商模式二：以写字楼为核心功能场、公寓等各种功能均衡发展的发展模式的模式COMPLEX=OFFICE(主)COMPLEX=HOTEL+OFFICE+APARTMENT(次)+HOTEL&+SH

6、OPPING+APARTMENT+SHOPPING+…………案例：广州中信广场、深圳信案例：香港太古广场、北京兴广场华贸中心模式四：以商业为核心功能的模式三：以酒店为核心功能的发展模式发展模式COMPLEX=SHOPPING(主)COMPLEX=HOTEL(主)+HOTEL&OFFICE&+APARTMENT(次)+APARTMENT+……OFFICE&SHOPPING+……案例：深圳华润中心、日本福案例：上海商城冈博多运河城12案例：北京银泰中心CBD核心区，长安街第一高度建筑面积：35万平米，共3栋建筑占地面积

7、：3.13万平米容积率：约为8（地上面积26.3万平米）物业种类建筑规模甲级写字楼15万平米超五星级酒店3.7万平米酒店式公寓5.6万平米商业5万平米13核心驱动力——甲级写字楼1.销售：北京银泰中心东侧写字楼由人保财险以17亿元价格整栋购买作为自用办公楼。项目核心驱动力是最能代表综合体属性、对其2.租赁：北京银泰中心西侧写字楼由银泰置业有限公司自持出租经营，他物业有推动作用，并目前已经有思科、北美银行信托有限公司、东京证券交易所等20多家对项目的收益状况有较大影响的物业类型。国际公司进驻；目前租金价格约为9-10

8、元/天/平米，成熟后每年的租金收入在2亿元以上（85%入住率），比照市场同类物业价格，其资产价值预计在24亿人民币以上，并将逐年增长。楼层公司名称楼层公司名称整栋自持布普集团—普密酒店策划与管理、宝英新控投资品悦、宴宾厅、汤尼英盖、多喜佳伴纳服饰商业、L21（北京）有限公司、美国北美信托银行有限公司北出售出租L3第一太平戴维斯物业顾问银泰分公司、高希霸魅力京