新华综合楼定位及物业营销发展建议

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1、户型设计115•控制比例尺度，功能完善、居住舒适基础上的“小尺度”•主卧、客厅、阳台等局部制造情趣空间，增添舒适度和增值感•附送面积：倒凸窗、可拆除倒凸窗、错层阳台、露台、送结构面积等116小户型开间尺寸范围小户型产品，户型尺寸的把握是至关重要，既要控制尺寸从而控制总价，又不能过于局促，必须确保舒适度、功能性：客厅3000~3900MM主卧2900~3300MM次卧2500~3000MM卫生间1400~1800MM厨房1500~2100MM117合理控制比例尺度，保障舒适、实用41.37平米54.92平米u合理的开间尺寸，户型方正实用；u凸窗、阳台，增加居住的舒

2、适性；u门廊，保护生活的私秘性118局部创新空间——窗的空间形状变化窗的空间形状变化转角落地凸窗转角凸窗u可创造多角度观景条件u增加了户型采光、通风的功能u为建筑外立面增添更多的发挥空间凸窗转角凸窗119局部创新空间——阳台的空间变化u错层阳台实现露台效果，空间效果得以扩大，居住情趣得以延伸；u异型阳台，配u阳台+露台，拉伸室合建筑立面要内空间，可使用面求，增加情趣积，同时提供更多的空间室外休闲场所120附送面积Ⅰ——落地凸窗、错层阳台、送结构面积等错层阳台赠送，扩大活动空间落地凸窗，增加空间面积结构死角，赠送凸式衣柜121附送面积Ⅱ——错层阳台、可拆卸式凸窗大

3、面积错层阳台，增加活动空间可拆卸式凸窗，实用空间增大可拆卸式凸窗，实用空间增大122附送面积Ⅲ——露台可拆卸式凸窗开阔露台123公共空间124公共空间设计原则——通风、采光；避免宿舍感u尽可能直接采光、自然通风；u动态路线组织的合理性，避免宿舍的感觉125酒店式入户大堂设计，提升物业形象u明亮开畅的大堂，绿色植物点缀，打造物业高形象u豪华、精致电梯厅，突显产品档次126大堂设施，细微处营造年轻的生活态度u背景音乐u留言板uTVu点唱机u自动售货机u饮水机u休憩区设置，营造温馨氛围，处处体现对生活品质的追求127动感广场——专为年轻人打造的小区泛会所u篮球场u青春

4、极限场（攀岩石壁、滑板道）u棋弈台u香槟烧烤场u宠物天堂128立体社区——每层都有的立体绿化休闲区u在每层的单元搭接处留公共空间，用于立体绿化休闲区129社区内小型商业设施，贴近知识新贵的需求u书吧u网吧u出租社（影碟、书等）u干洗店u24小时社区便利店130商业部分131相关因素回顾客户目标——实现销售，避免物业沉淀商业定位——以片区居民为主要服务对象，具备城定市服务功能的社区型商业位商业形态——独立街铺商业体量？铺位分割？业态规划？132建议做单层街铺项目周边对外街铺多为单层挑高，可分隔成两层：汉嘉·都市森林：3.3-5.1米层高保利广场：4.5米左右层高学

5、府花园：5米以上层高本项目若做双层街铺¾在周边其它项目的对比下，二层价值难以实现；¾单位面积加倍，总值增大，投资门槛抬高，销售风险加大建议做单层街铺133商业部分组成：临潜山路街铺+少量对社区的小内街铺铺位分割原则：结合基底留下来的面积，本项目商业部分总体进深约在u合理控制总价，利于销售；25-30米；进深过长，导致铺位面积过大，总值过高，影响销u合理设置单铺进深、售面宽比例，便于经营u合理安排人流导向建议将商铺分成对内对外两部分：入户大堂电梯井小区入临城市主干道潜山路，临街面做为项目商业的核心价值口外街铺面向片区居民，同时肩所在，外街铺面积可相对做大，负城市服

6、务功能；主体部分进深在16米以内，开间6米左右动感广场开向小区内部，主要服服务小区内部居民，消费力有内街铺小务小区内部居民限，必须控制规模、数量区入口134业态规划外街铺：内街铺：u咖啡厅、茶餐厅；u书吧u银行/ATM柜员机；u干洗店u冲印店；u出租社（影碟、书等）u书店、文具店；u网吧u药店；u小型便利店u精品店；⋯⋯u鲜果、肉菜超市；u美容院；配合动感广场、小区u美发店；泛会所等，成为年轻⋯⋯人的生活特区主要针对片区内居民，提供相关商品及服务，完善城市功能135商业立面u色调、风格与建筑整体相统一；u玻璃幕墙的运用，体现风格，同时便于商业展示；u以高形象，拒

7、绝低档经营136产品建议回顾——核心价值在产品上的具体镜像以建筑外形拔高物业形象，突出品质感建筑立面避免立面风格的繁复和累赘，多体现现代感和时尚感可在局部以夸张的方式体现时尚、个性扩大单层面积，实现最大利润规划平面通过合理排布，保证采光，提高舒适度面积紧凑，功能完善户型设计主卧、客厅、阳台等局部制造情趣空间，增加舒适度附送面积：倒凸窗、可拆除倒凸窗、错层阳台、露台、送结构面积等通过入户大堂，提升产品档次公共空间泛会所、广场等公众空间体现产品精神（年轻、时尚、品质），标识与众不同的生活控制单位面积，实现速销商业通过商业裙楼的设计和业态规划提升物业形象和价值137营

8、销建议138样板房——简