太原市铜锣湾广场项目推广策略简报

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1、让【铜锣湾】清晰起来——铜锣湾广场项目推广策略简报目录一、区域市场分析二、项目SWOT分析三、客源分析四、项目经营及业种建议五、广告总精神六、推广表现七、行销策略及分期八、贩促SP活动及实施九、预算及媒体投放安排十、开发商需配合解决事宜一、区域市场分析一、区域市场分析周边商业项目简析铜锣湾小商品物流港鸿金宝商场京华城巴黎大街泛华盛世御花园商业形式步行街商场商场商场步行街底商底商经营内容服饰皮具小商品服装零关税商品服装未定经营方式自营返租自营返租鼓励自营返租自营自营未定返租时间3年3年3年未定--------未定主流销售面积20-3015-2530-7020-3015060-1508

2、0-120均价12000768367005000-10000130007000-800017000总价25-35万15万20-50万10-30万195万40-100万----投资回报率8%6-8%8-10%9%自营----未定销售率一期65%40%70%目前约30%100%10%----标志店家世界肯得基无星巴克无无无备注04-8开业04-12开业团购一栋04-10开业EF区开始预约整体招租一、区域市场分析案名巴黎大街案名小商品物流港均价16000元/㎡均价7683元/㎡案名泛华盛世案名中保京华城均价67千元/㎡均价5千1万元/㎡案名东大盛世华庭均价未定案名华宇国际案名御花园均价1

3、8000元/㎡均价17000元/㎡案名鸿金宝案名铜锣湾均价6700元/㎡均价12000元/㎡本案一、区域市场分析区域业态现况简析由于太原独特的地理条件及位置，导致太原市人们的投资渠道少，而山西又是产煤大省，大量的资金由于投资渠道的问题而闲置下来，从而引起了商业地产的火爆。商业地产的火爆不能说明商业的繁荣，从经营情况来看，太原的商业经营入不敷出的例子比比皆是，从这一点看，商业的经营情况直接影响着商业地产的发展。一、区域市场分析1、近年太原市的商贸业发展较快，但也暴露出一些问题：一是商业网点数量逐年增加，消费却相对不足。一方面是由于太原市城镇居民可支配收入较低，2003年仅为北京的61

4、％，上海的59％；另一方面人均社会消费品零售总额仅占到可支配收入的77％，为北京的49％，上海的43％。这也是目前太原商业发展的“致命”弱点。2、发展不平衡。汾河以东分布密集，河西相对较少；老城街分布多，基本处于饱和状态，而外围薄弱；大型的商业企业、超市绝大部分集中在迎泽区和杏花岭区，其他4个区相对偏少。而目前商业发展尚处于无序、自发状态，造成一些地区同一类型商业竞争十分激烈，另一些区域却发展不够。一、区域市场分析3、从经营方式来说，太原绝大多数以招租返租方式为主，承诺给客户的投资回报率在6%到10%间，返租时间多为3－5年。经营方式十分相似，只是在售价上有些差异而已。由于招租返租

5、形式的参与机构多，风险大，所以国家对这种经营方式持一种不支持的态度。4、专业商业经营顾问公司没有介入,使太原商业经营十分混乱。5、太原人的维权意识十分差，投资商业地产的意识十分强烈，对风险的估计不足，一旦出现经营不善，会严重影响投资者的投资欲望。一、区域市场分析6、商业地产的投资热基本上是一促而就的，需求性购买量小，投资性购买量远远大于开发商的想象，从经济学的角度来讲，是十分容易形成商业地产的泡沫，有价无市，从而严重影响商业地产的发展。7、就柳巷商业街来说，历史渊源久远，已渐渐不能适应现代消费者的需求，而已建成的商业项目上各自经营，独立做战，不容易形成有效的商业氛围，只有华宇、贵都

6、、御花园三个项目赚钱，其他大多数的商业项目处在亏本的境地；8、柳巷内，短短的数百米，商业地产项目的总和超过50万平方米，而且还有新项目在不断上马，竞争会越来越激烈。二、项目SWOT分析二、项目SWOT分析Strengths优势Weakness劣势1、身居太原迎泽商贸金圈，扼守柳巷金街咽喉，太原商贸中心、行政中心、CBD中心铂金地位。1、太原市商铺开发过剩，商业用房空置增长幅度显2、集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游等为一体的SHOPPING著。MALL商业模式，规模太原第一。3、与深圳铜锣湾百货的强强联手，知名度较高，品质与规划水2、一期已售出部分未建立营业公约，会使后续经营出平为当今

7、太原商业地产翘楚。现问题，经营管理水平直接影响到二期的销售与招商工4、3年包租的营销模式、年收益8%的租金承诺，为消费者选择作，不可不防。本项目提供了强有力的心理支持。5、旧城改造步伐力度很大，投资性购房增多，本项目处于城市3、目前柳巷规划较为混乱，本项目经营形式过于单投资集中区域。调。6、太原市重点工程，政策面支持力度较大，同时近期就将开业对购买面也是一大利好刺激。Strengths优势4、交房时间与开业时间有拖后的趋势，容易引起前期购房客户的不满。Opportun