房地产全成本管理讲座

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1、房地产全成本管理讲座卢卫东房地产全成本管理观点剖析房地产全成本管理观点剖析®树立全成本观念®项目开发阶段与成本控制的能动关系®房地产成本管理的发展趋势®提升价值的五种途径®成本型城市与产品型城市®谁是控制工程成本的核心部门®点评目前流行的工程成本观点®工程成本控制的投资理念®套用传统定额计价体系的误区®工程量清单的威力®工程成本动态控制的思路®选材用料程序化®招标管理的关键环节®还谈现场签证®工程成本与财务的关系®工程成本控制体系中最难的是什么？房地产企业全成本管理思路房地产企业全成本管理思路®1、公司经营层面®项目的可行性研究（经营方式、营销手法、产品

2、方案、开发沟通），®高端信息的重要性，探索摊薄地价挖掘土地价值。®点评不同的经营模式。房地产经营模式，详见链接。®现金流测算以及融资。®2、产品定位层面(强化产品定位成本控制)®项目营销产品定位，明确产品功能和技术参数，确定产品选材用料标准。®3、规划、设计层面(优化设计成本控制)®控制项目规划设计指标；控制建筑设计方案的科学合理性；控制结构、®水、电、设备的设计参数；控制二次设计；控制材料、设备的选用。®4、工程层面(固化工程成本控制)®编制工程成本控制指标，为工程成本动态控制打下基础。®建立承建商、材料供应商资源库，优选工程资源。®制定规范的工程成本

3、控制流程，比如：招标程序、签证控制程序、结算程序等。®5、后评估®工程结束后，对工程成本管理进行后评估总结，建立工程成本数据库。某公司目前控制工程成本的流程某公司目前控制工程成本的流程®房地产工程成本管理流程图，详见链接。®房地产项目营销产品定位，确定项目档次。见某庭项目发展报告项目定位部分®现金流分析，与财务部门一起确定付款条件或合作方式。工程成本费用计划及现金流分析实例®规划指标控制：各类规划指标参数控制，比如：容积率、地质条件、退红线、小区市政道路管网等等。®方案设计阶段：主要是产品参数控制，比如：门窗比例、公摊面积、设备系统档次等等。®扩初设计阶

4、段：®建筑参数控制®结构选型及参数控制，见某工程结构设计技术措施，结构含钢量限额指标案例。®设备参数控制，见LG-QP-PR009规划设计管理程序文件，某庭扩初设计任务书®施工图设计阶段：主要设计细部控制，见某庭施工图设计指导书®选材用料标准确定：见某庭选材用料标准®编制项目成本控制指标：见LG-QP-PR005工程成本控制程序，某庭成本控制指标®承建单位考察、工程技术调研，见工程部LG-QR-PR012工程技术管理程序，某庭电梯梯调研报告®确定工程技术标准，组织招标，技术标准见：某庭铝型材技术标准，某庭铝合金门窗施工技术标准®技术标分析、商务标分析，见

5、：某庭铝合金门窗技术标分析、某庭铝合金门窗商务标分析、某庭外墙涂料技术标分析®定标：低价中标确定中标单位，见合约部工程分判流程图®项目部执行合同，把好现场签证关，见项目部成本控制流程、甲方认价流程®工程竣工，进行决算，见预算部结算、保固金支付等等流程声明：本节涉及到的项目管理理论知识，2006/12/10源自戚安邦主编南开大学出版社出版的《项目管理学》。谢谢大家谢谢大家(E(E--mailmail：：jiangxilwd@163.comjiangxilwd@163.comTelTel：：13823532532)13823532532)树立全成本观念①施工

6、阶段---承建商的全成本、开发商的阶段性成本。②开发全过程（可研、定位、设计、招标、施工、结算；土地成本、工程成本、财务成本、管理成本、营销成本）----开发商最关注。③产品寿命周期成本---品牌开发商最关注（尤其是自己经营的项目）。对项目整个寿命周期而言，项目开发完毕，交付业主使用，成本的发生还没完，后面还有维护、保养、运营、法律风险等费用，要全盘考虑。特别是商业地产项目，营运成本尤其重要。项目开发阶段与成本控制的能动关系项目开发阶段与成本控制的能动关系图，说明详见链接。造价调整机会开发阶段可研设计招标施工结算项目开发阶段与成本控制的能动关系可研阶段：

7、项目尚处于模糊状态，可调整余地最大，通过科学选择项目方案如建设规模、市场定位等可大幅度调整造价。设计阶段：通过设计方案比选、优化、限额设计、材料设备档次选型等，可以较大幅度地调整造价。招标阶段：合理的招标方式、评标方法、付款方式等对造价控制的影响较大。施工阶段：设计已定型，只能通过优化施工技术及组织（包括设计变更和现场签证的控制），适当降低施工成本，造价调整的幅度较小。结算阶段：图纸、合同已定，只是如何正确地将这些已定的造价揭示出来，造价调整的幅度最小。房地产成本管理的发展趋势房地产成本管理的发展趋势对企业的价值贡献□创造型：方案优化、限额设计、价值工程

8、（主动）□控制型：设目标管理、监控、纠偏□核算型：事后算帐（被动）向下兼容管理的