国内都市综合体项目案例分享_部分

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1、住宅典型项目之城上城住宅典型项目之城上城已售产品分析已售产品分析数据来源：天津房管局信息网房型一室一厅二室一厅总计面积区间53.21-61.74㎡86.55-90.58㎡---总套数48010061486已售套数216154370销售率45%15.3%24.9%销售均价9607元/㎡9954元/㎡9771元/㎡数据截止至2007.7.4日从上市产品的销售上看：•主要集中在1室户型•截止2007.7.4日，共销售26064.17平方米，套均面积70平方米•截止2007.7.4日，销售均价9771元/平方米，住宅典型项目之城上城住宅典型项目之城上城成交客成交客客户区域来源户户来

2、源区域：•以南开区、红桥区客户为主3%年龄分布：12%25%•25-30岁占10%;7%•30-40岁占40%；•40-50岁占30%；•50岁以上占20%.8%购房目的15%30%•投资30%•结婚30%•为孩子上学20%•自住20%（工作地点在大胡南开区红桥区和平区河北区同，方便）河东、河西区外地郊县•60%-70%客户拥有私家车；住宅典型项目之城上城住宅典型项目之城上城未上市产未上市产品品•未开盘有3个楼座；•未售产品为160-190㎡、226-260平米；226.33㎡164.45㎡住宅典型项目之金盛国际住宅典型项目之金盛国际基本概基本概况况•投资商：上海金润集团•

3、开发商：天津金盛置业发展有限公司•地理位置：老城厢西南角南马路与西马路交口；•建筑面积：17万平米，其中6万平米公寓•开盘时间：2007.12•竣工时间：2009年下半年•停车位:600个•装修情况：精装修•销售均价：13500住宅典型项目之金盛国际住宅典型项目之金盛国际规划状规划状况况金盛国际产品面积段在50-80㎡，共计设计套数1014套，精装修标准为1800元/平米，现代风格。户型面积段比例一室50-65㎡65%两室70-80㎡35%住宅典型项目之金盛国际住宅典型项目之金盛国际成交客群成交客群•从到访区域看：以老城厢情结的客户居多，南开区域的客户占到比较大的比例；•从

4、客群特征看：年轻白领、投资客户和老年养老各占到一定的比例，以年轻白领置业和投资客户群体居多；•从置业目的看：老城厢的完善配套和核心位置是客户的主要认可点，同时户型面积不大，产品性价比较高；住宅典型项目对比分析户型要户型要素素主卧客厅卫生间项目名称房型朝向面积朝向面积朝向面积两居（90㎡）朝南20㎡朝南30㎡城上城三居（125㎡）朝南24㎡朝南35㎡非南朝向四居（220㎡）朝南28㎡朝南45㎡5-9㎡两室（120㎡）朝南24㎡朝南27㎡富力城非南朝向5-11三室（140㎡）朝南26㎡朝南30㎡㎡朝向较朝向较一居（50㎡）多15㎡多—金盛国际朝向较多朝向较朝向较两居（80㎡）多

5、18㎡多18㎡5㎡分析：住宅户型产品大部分为正南北朝向，做为产品重要的空间客厅和主卧均在阳光充足的南边。舒适性的客厅一般在28㎡以上，卧室在25㎡左右，卫生间根据客卫和主卫的不同，一般在5-10㎡之间。住宅典型项目对比分析价值要价值要素素项目名称均价（元/平米）一居总价两居总价三居总价城上城1300090万120万160万富力城1250085万左右140万180万金盛国际1350075万左右100万左右—分析：从单价来看：富力城基本属于清盘状态，单价不高，城上城均价适中，金盛国际因其均为小户型，单价较高；从套价值来看：富力的户型整体偏大，城上城的户型为中小户型，金盛国际为小

6、户型，对比来看上城豪苑的套价值较高。住宅典型项目对比分析客群要素客群要素项目名称区域来源置业目的项目关注点孩子上学、周边配套成熟、上城上城南开为主班便利产品的性价比、装修风格孩子上学、上班便利、老人养大盘优势、产品的舒适度、富力城南开为主老产品的装修风格金盛国际南开为主老人养老、上班便利产品的性价比、装修风格，分析之共同点：地缘性的客户成交是三个项目的共同特征，同时区域的成熟配套和核心位置也是项目的共同认可之处；分析之不同点：•富力城的客户主要集中在40岁左右的成功人士，其产品精装修风格也是迎合这部分客群的需要。•城上城的客户年龄段跨段在35-45岁之间，产品为现代感的精装

7、修。•金盛国际的客户两极分化比价多，集中在年轻的婚房置业和留恋老城厢的部分老年客群。住宅典型项目对比分析借鉴意义借鉴意义做为同处老城厢板块，不同时期亮相的这三个项目以下几点值得借鉴：•项目定位明细化：富力城瞄准的是40岁以上的中年成功人士，城上城则面对的是35-45岁的中间成功人士，金盛国际则主要侧重在城市的新贵群体。各项目的客群得到很好的分流。本案面市时，将成为板块内稀有的住宅项目，可以承载以上三种实力人群•卖点的提炼和差异化：老城厢区域竞品，项目的卖点有较强的趋同性，但各项目集中提炼自身不同卖点，占据市场份额。