天津市国信唐人街项目产品策划

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1、方案整体架构描述方案整体架构理解城市理解区域理解项目理解客户SWOT分析商业定位业态定位项目发展建议定价方案一、理解城市：1、天津整体经济概述：天津市整体国民经济近年来保持旺盛增展势头，2003年全市GDP总值达到2386亿元，比上年同期增幅14.3%，2004年1~4月增幅居全国第一，人均GDP超过3000美元。经济的强劲发展、城市化进程加快，城市建设迅猛，造成各类产品需求持续增长，启动梯次需求，形成联动效应。一、理解城市：２、天津商业发展趋势：随着经济的飞速发展，商业地产也随之迅速发展，２００４年天津市商业地产

2、将有３８０万平方米的竣工量。２００４年天津市的商业地产将呈现出以下特征：§分散变集中平面变立体原有存在于零星门面的零售业经营者，吸纳到新建的大型商场或购物中心．§商业地产发展着力探索的问题房地产界短期现金到现金模式与商业长期发展的矛盾。一、理解城市：２、天津商业发展趋势：§外地经营者占主流外地投资者在新建商业项目购买中占了超过５０％以上重要的比重。§目前缺乏合理的商业结构商业项目操作需要以下三大要素：策划能力、招商能力、经营管理能力。二、理解区域：1、区域概述：⑴区域定位：新兴的现代化港口城市的标志区⑵区域位置描述

3、：位于天津市区的东南方，紧邻渤海湾畔，距天津市中心45公里，距北京160公里，临近天津经济技术开发区、天津港保税区和国家级海洋高新技术开发区。二、理解区域：1、区域概述：⑶区域经济概述：塘沽区面积859平方公里、总人口60万。近10年来，作为滨海新区的核心发展区域和沿海的地理优势，大力发展外向型经济，不断完善的城市基础设施并大力发展金融商贸，加之其得天独厚的地理优势及旅游业的不断繁荣，塘沽已成为华北地区最具投资潜力的国际化新兴港口城市。未来的塘沽，将在加强、改善其自身商业环境的基础上，发展为区域内以居住、休闲、娱乐

4、、旅游为主的，辐射周边的中心城市。二、理解区域：2、整体区域商业分析：⑴区域居民消费情况特点分析：①塘沽区的人均社会消费品零售总额一直高于天津市的水平，整体的收入水平高,区内人口消费潜力巨大，尚存在一定的释放空间。②塘沽区的恩格尔系数远远低于市内各区平均水平，人们对提高生活质量的消费要求越来越高。③有相当部分的区外人群在本区域实现消费，流动购买力高。二、理解区域：2、整体区域商业分析：⑵区域商业分析：①区域商圈规划布局：二、理解区域：2、整体区域商业分析：⑵区域商业分析：②区域商业规划面积：规划2003至2010年

5、期间，区域的内各类消费品市场的总面积将达到150,000平方米，是目前区域规模的1.5倍，③重点商贸中心描述及发展分析：A、以金街为首的商业群落：其业态主要以服装、餐饮、娱乐业为主，超市、银行、药房、家电商场为辅，项目档次不一，消费群体层面较为广泛。二、理解区域：2、整体区域商业分析：⑵区域商业分析：B、洋货市场为代表的“洋货商圈”：Ⅰ、其主要依靠泊来品进行零售业和物流商业，长期以来凭借其销售产品的独特性和高额的利润在市场中确立自己的地位。Ⅱ、商业规模逐渐加大，将形成一个新的区域中心级商圈。Ⅲ、外来消费占有大量比例

6、，随旅游业的发展必将带来大量的流动人口，必将对当地商业的特别是洋货商圈的发展也起到很好的拉动作用。二、理解区域：2、整体区域商业分析：⑶区域交通分析：①整体概述：为了在目前的基础上进一步改善滨海新区的交通状况。新区计划在2006年前，以塘沽为轴心建成“三环”道路，交通的发展将会使得塘沽区整体城市发展再此推上一个新的高峰，也必将带动当地的商业迅猛发展，尤其是现以洋货市场为中心的周遍商业地产，交通便利的城市商业区将迅速发展。二、理解区域：2、整体区域商业分析：⑶区域交通分析：②沿津塘公路两侧分布商业情况分析：规划区面积

7、50公顷，可出建筑面积约35万平方米，主要是大型的集散批发商城，包括现有新洋市场、大五金超市，拟建世纪超市、金洋市场等；一部分位于河北路两侧，主要建设大型商业、娱乐、餐饮等服务设施，规划区面积20公顷，可出建筑面积约14万平方米。特点：已有商业面积和规划面积规模大，各种业态丰富，商业氛围浓厚，已经形成区域购买习惯已经具备了塘沽区的地区商业中心基本条件。二、理解区域：3、纵横观点：⑴塘沽区作为新兴的国际化港口城市，发展态势迅猛，其天津市经济中心的地位日益凸显，在此大势之下，其城市的外扩的速度明显加快，人口数量稳步增长

8、，各方面消费需求快速拉升。而开发区和保税区的国际化进程日益加快，并与塘沽区相互依托，凭借其商业的快速发展，其国际化进程及前景被普遍认可，投资价值极高。二、理解区域：3、纵横观点：⑵由于整体市场态势及好而带来的投资热和建设热，使之相互之间的竞争也愈演愈烈；市场的快速发展带来的不可预见因素增多，增加了操作难度；同时国家土地政策和金融政策的紧缩，使得市场风险增大。