动力地产海陆控股萧山家居市场项目沟通建议方案

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1、谨呈：海陆控股[2009]hl-01海陆控股萧山项目第一次沟通动力（中国）地产机构市场研究部版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。地块区域可能发展的物业大家建百酒酒住型电材货店店宅超卖家式市场具公市寓场本次定位采用排除法进行，选择适合本项目的物业类型中的价值最大化组合。用地性质的是否需要调整则通过经济测算及开发商目标来进行判断。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用

2、、复制和发布报告中的部分或全部内容。地块分析人民广场商圈萧山目前形成了三大商圈：人民广场商圈以百货类物业为主，也是未来萧山市区的商业中心；市心广场商圈以萧山传商业城商圈统商业中心；商业城商圈以商市心广场商圈业城为中心的专业市场商圈；本项目地处是萧山三大核心商圈辐射范围内，处在商业城商圈的核心区内。地块具有较高的商业价值。注：根据2007年萧山统计年鉴数据，萧山城镇居民每百户私家车拥有量30辆。以地块为中心，3公里范围版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。地块分析

3、乐购商业城建材市场180米右左左右0米62125米左右萧路绍110米左右通项目北临萧绍路，正对面为华东医院。项目地块西北面为乐购超惠市，东北面为萧山商业城。地块南面为为改造的城中村性质的民居点为主。地块正西面为国泰宾馆。居住类物业较少；以建材为路主的商业物业为主；版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。租金水平总汇地块分析业种萧绍路东萧绍路西通惠路南通惠路北平均租金（元/m2.天）家具、装饰、建材零售业4.92.23.4餐饮1.132.6娱乐休闲1.41.48.3

4、1.8酒店宾馆/五金、交电、化工零售业2.65.53.4汽车、摩托车及配件零售业/日用杂品零售业食品、饮料、烟草零售业25.44.7药品及医疗器械零售业1.81.8金融银行/图文复印2.12.1中介服务/纺织品、服装和鞋帽零售业4.133.1通讯服务1.11.1版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。5公里辐射范围市场百货萧山的百货行业构架基本上集中在人民1.5公里辐射范围广场商圈一带。传统的萧山百货业集中在市心广场一带，百货类物业从市心广人民广场商圈逐步向人民广

5、场商圈转移；4.0km场商圈以本项目为据点：3.0km2.4km汇德隆百货：2.4公里（2.6万）恒隆广场：2.0公里（6.0万）加州阳光：4.0公里（20余万，招商）奥特莱斯：4.0公里（10万）市心4.0km广场商圈从萧山的整体商圈和项目的自身条件，发展百货业对项目而言，竞争力较弱。核心商圈的辐射范围版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。市场超市萧山目前经营的超市体谅都较大，超过两万方的就有4家，而且都有超2.6km2.0km级经营百货化的趋势，店中店比较普

6、遍，像最近开业的世纪联华（南环路）这种现象特别明显（1F：百货+中西快餐，2/3F超市+店中店，200m集中就有国美电器）。以本项目为据点：乐购超市：200米（2.0万）大润发：2.0公里（3.0万）时代超市：2.6公里（2.0万）世纪联华：2.2公里（2.5万）2.2km从萧山的大型超市分布和项目的自身条件，发展大型超市类物业对项目而言，竞争力较弱。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。市场家电萧山的品牌家电卖场基本上集中在市心路一带；国内的家电品牌三大巨头国

7、美、苏宁、五星都有分店；还有萧山本土的品牌汇德隆和太平洋。整体运营情况较好。苏宁在萧山有一定的品牌优势。萧山品牌家电规模：苏宁电器市心路：4000㎡左右国美电器市心路：3000㎡左右国美电器联华店：2000㎡左右五星电器市心路：3000㎡左右汇德隆商城路店：4000㎡左右汇德隆市心路店：3000㎡左右太平洋市心路店：4000㎡左右从萧山的家电和项目的自身条件，家电卖汇德隆家电商城路店距离本项目场类