物业管理实务及范例精解463页

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1、物业管理实务及范例精解[键入文档副标题][本文仍在汇编中，未完！]陈伟波2009/10/13目录第一章物业管理前期工作2第一节物业前期管理概论2一、物业前期管理的观点2二、物业前期管理的必要性4第二节物业前期管理的内容5一、通过投标来接洽物业管理业务5二、建立与业主式租户的关系6三、察看工程建设现场7四、设计管理模式拟定管理制度7五、建立服务系统和服务网络8六、办理移交接管事宜8第三节入伙手续文件范本9一、入伙手续概述9第二章物业管理的接管验收与合同的订立18第一节验收原则及分类19一、物业接管验收的原则19二、物业接管验

2、收的分类20第二节验收标准及程序22第三节竣工验收后的物业保修28第四节接管验收注意事项29第五节接管合同概述及标准合同样本32第三章物业管理招投标技巧及范例精解40第一节房地产市场与社会经济发展401交换功能44第二节物业管理市场的地位与运行原则46一、物业管理市场的特点46二、物业管理市场的委托关系481自用委托型市场关系482代理经租型市场关系49(二)自主经营型49第一，在物业所有权和经营管理权的关系上，自主经营型是二权合一，委托管理型是二权分49第二，在法人地位上，自主经营型物业所有权人和经营人是同一个法人

3、，委托管理型是两个492自有出租型50三、物业管理市场运行原则501业主在物业管理市场中的地位与职责51(1)设置专业机构51第一，管理一体化52第二，服务一体化52第三，协调一体化52第四，经济管理一体化53第一，服务标准53第二，服务方式53第三，市场潜力53四、物业管理市场的作用55五、物业管理市场发展趋势59(一)初创阶段60一、物业管理招投标的意义62二、物业管理招投标的作用63三、物业管理招投标的原则65四、物业管理招投标的内外条件68(二)投标方的成熟71(三)规则的完善71一、物业管理招标的各种方式73

4、2邀请招标742经常性物业管理招标753委托咨询型物业管理招标76二、物业管理招标的组织协调76第一，招标应征得业主、业主代表或业主委员会成员绝大多数［一般应在75%以上］的同意78第二，要与现任物业管理公司协商解决有关解除原委托合同的事宜。做到“愉快地分手”。79第三，同时，要从现任物业管理公司取得招标所必须的物业的所有图纸、表格资料。79第四，要特别注意物业小区的开发“扫”尾工作是否完成。目前，出现了这样的情况：有些79三、物业管理招投标资格预审83四、物业管理招标文件的编制85五、物业管理招投标程序89六、评标

5、原则及方法923质量水准93(1)招标单位组织内部人员评标942评标方法95(2)打分法96一、投标的组织和程序96二、物业管理投标决策100第一，针对招标项目，决定是投标，或是不投标；100第二，倘若去投标，是投什么性质的标；100第三，投标中如何采用扬长避短、以优取胜的策略和技巧。100(1)技术方面101(2)对竞争对手和竞争形势的分析102三、物业管理投标过程103(一)资格预审103(五)递送投标文件105四、标书的编写技巧106五、投标报价及技巧109六、投标前的经营管理测算11211关于投诉处理和回访制

6、度127(五)启示与启迪130第一，开展招投标的前提，是市场比较发育，不管公开招标还是邀请招标，都要有多个投标134第二，要普及招投标的基本知识和做法。要在大面积范围内推广招投标这种做法，就必须向134第三，选聘和解聘是双向的，业主委员会可选聘物业管理公司，物业管理公司也可以选择物1354道路：行车道593904平方米；人行道261437平方米；140，比以往几次小范围招标更完善、更规范、更合理；147(8)停车场3个，总占地面积2081平方米，车位72个；152(四)物业管理标准及奖罚154一年，届时可以续签，也可

7、以解除合同)，1996年8月1日上海虹开发物业经营管理公司正式160(1)员工工资奖金(养老、医疗、待业保险、制服、工作餐)30万/月164(1)早期介入，熟悉了解物业情况1653人服务梯管理3人166(五)日常管理和服务167一、房地产交易概论1711房地产价格管理的内容1752房地产价格评估制度177(1)公正原则178(1)评估程序180①评估申请。即委托人向房地产价格评估机构提出委托申请。在进行申请时，委托人应当递180②受理评估委托。房地产价格评估机构在收到委托人的评估申请书之后，应当对评估申请书180③进行

8、评估作业。评估机构接受委托之后，便着手进行评估工作。在明确了评估对象和目的181④综合评估决定估价额。评估机构对收集的资料进行分析，选择适用的估价方法进行计算，181⑤通知委托人领取评估报告书并收取服务费。房地产价格评估机构在完成评估工鼢并撰写完1823房地产成交价格申报制度1831标的物位置固定性