新修订的上海市住宅物业管理规定

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1、新修订的《上海市住宅物业管理规定》将于4月1日正式施行“街道、乡镇工作人员担任业主大会筹备组组长，房屋发生紧急情况和危险时无需召开业主大会就可以强制维修，物业项目要公开招投标、新建住宅开始有质量保修金……”新修订的《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》）在制度创设层面凸现了许多亮点和创新，对于进一步规范本市物业管理活动，推动社会管理，加强社会建设，构建和谐社会都有着十分重要的意义，《规定》将于4月1日正式施行。在今天召开的上海市住宅物业管理工作大会上市房管局介绍，新修订的《规定》从理顺管理体制、完善业主自我管理、强化物业行业监管、完善物业的使用和维护等几个方面，在制度安排

2、层面进行了突破和创新，突出表现在五个方面：第一是明确了建立住宅小区综合管理体制，《规定》要求，区县人民政府，乡、镇人民政府，街道办事处应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷，指导业主大会、业主委员会的组建和日常运作。第二是明确了乡、镇人民政府、街道办事处对业主大会组建的工作职责，完善了业主委员会组建办法，明确由乡、镇人民政府、街道办事处代表担任筹备组组长，并组织推荐产生业主代表，帮助业主把好3业主委员会组建的“人选关”；第三是明确了业主自我管理的规范要求，规定了业主委员会及业主委员会履行职责的内容，规范了日常管理活动，有效防范涉及全体业主

3、利益重大事项决策的“暗箱操作”；第四是明确了强化行业监管的主要手段，《规定》要求，应建立和完善物业服务企业资质、物业管理招投标、企业及从业人员诚信档案等管理制度，帮助业主选择服务质量好，社会声誉佳、公众满意程度高的物业服务企业，促进优胜劣汰的市场竞争机制的形成，促进行业的健康良性发展；第五是明确了物业使用和维护要制度要求，建立了物业保修金制度和物业的紧急维修及强制维修制度，落实了保修责任，规定了物业的紧急维修及强制维修的范围和操作程序，为解决因房屋质量保修责任落实问题引发纠纷和涉及公共利益、公共安全的维修事项提供了解决办法。市房管局透露，《规定》实施的一个重要任务就是要依靠法规

4、和制度安排，整合资源，着力解决当前本市住宅小区综合管理中的热点和难点问题。第一是规范业主委员会运作管理，通过规范运作管理，有效规制业主大会组建、业主委员会换届改选、物业服务企业选聘等涉及市民群众切实利益的活动，切实维护广大业主的合法权益。第二是帮助业主提高自我管理意识，结合《规定》贯彻实施，利用各种载体广泛宣传业主自我管理的途径、实现方法和操作规程，强化业主“有产权、有责任”的意识，引导业主依法、有序、理性的参与物业管理事务。第三是理顺物业服务收费价格形成机制，解决本市售后公房小区的物业管理费偏低3制约行业发展和物业管理水平提高的“瓶颈问题”，尽快建立与社会经济发展相适应的物业

5、服务定价机制，通过建立价格联动机制和质价相符的物业服务市场机制来解决行业发展的瓶颈问题。第四是整治“居改非”、“群租”、违法搭建，坚持“疏堵结合”的原则，按照《规定》明确的职责分工和审批程序，严格控制增量，联合相关部门加强大对擅自“居改非”行为的查处力度，及时查处群众反映强烈、损害公共利益和影响公共安全的违法行为。针对“群租”问题，一方面要通过加大公共租赁房建设供应，解决外来务工人员的居住问题，另一方面，要通过完善地方立法、整合行政资源，加大处罚力度，切实做好“群租”现象的“减法”工作，维护小区安全秩序；针对违法搭建问题，区县政府要建立和做实拆违协调机构，完善联动执法机制，坚决

6、控制新增违法搭建的产生，逐步拆除存量违法建筑。第五是治理小区消防安全管理隐患，整合行政资源、法律资源、社会资源，治理住宅小区乱停车影响消防车通行，楼道堆物、私自安装铁门阻断消防应急疏散通道等严重影响消防安全的行为，对劝阻无效、拒不整改的，依法采取强制措施，及时消除安全隐患。市房管局强调，针对住宅小区中违法搭建、“居改非”、私自安装铁门阻断消防应急疏散通道等行为，物业服务企业要切实履行“发现、劝阻、报告”义务，主动配合政府行政管理部门做好相关工作。3