梅州梅江碧桂园项目营销分析报告

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1、2011梅江碧桂园项目营销分析报告一、区域环境状况分析1、地理位置分析梅江碧桂园位于广东省梅州市梅江区嘉应大学新校门西侧,地处梅州市梅江区江北月梅片区,嘉应大学西门斜对面,东临城东高速出口,南靠环市北路扩建路段。周边有喜多多超市、嘉应大学等配套。整个小区整体朝南向,整个小区的区域位置如下图所示:点评:整个小区被环市北路、月梅路两条交通次干道所环绕,外围交通环境较为良好,从梅江碧桂园步行至月梅路的时间约10分钟。整个区域呈现北部为高层建筑,南部为低矮建筑的布局形式,周边绿化较多,但无明显的景观资源,由于项目处在山体之中,周边分布的较多的山体植被

2、,环境情况较为一般。周边人流来往稀疏,以当地居住人口为主。因此综合楼盘的景观、交通还是未来的发展前景,整个项目的发展较为有前景。2、环境状况优劣度分析A、自然环境状况因地处山体之中,整个区域内的绿地状况基本良好,周边无公园分布,绿化覆盖率高,附近并无工厂等工业污染设施。楼盘周边受到国道车流影响,粉尘较多。由于楼盘居住区域离国道较远,基本无噪音污染,整个楼盘由于是别墅与洋房的组合形式,整体容积率较低,小区内的通风采光情况良好。B、人文环境状况社区周边由本地原住民组成,且远离市中心,在片区治安方面有一定的欠缺,人口的素质情况也较为层次不齐。整个项

3、目周边环绕大量的自建房屋,形象、档次欠佳,与楼盘反差较大。教育配套:嘉应学院、肩一小学、项目自身幼儿园;医疗配套:第三人民医院、梅州中医院;生活配套:太平洋百货。较远区域主要分布在梅松路、东山大道,商业以街铺为主,配套低端,车程约在8—15分钟;整体配套设施相隔较远,周边商业基本对项目价值提升没有作用。一、楼盘和产品分析1、楼盘基地状况楼盘基地和基本情况表序号项目内容1基地面积206087㎡2总建筑面积300000㎡3容积率1.464规划形态双拼别墅、联排别墅、高层洋房5功能规划楼层数:4层别墅,18层、30层洋房物业类别:花园洋房、低层别墅

4、6规划户数约1800户8交房日期2012年底、2013年8月2、楼盘开发公司分析1、碧桂园操作手法分析大量拿地,拿便宜地;碧桂园往往选择在富裕城市的郊区或三、四线城市的市区,拿下大规模的廉价土地,有机会和有条件时还积极参与土地的一级开发,即帮助地方政府将未形成建设用地条件的“生地”,开发成具备一定水电、道路、通讯通气等基础设施条件,同时完成地上建筑物、构筑物的动拆迁,具备建设用地条件的土地(即“熟地”、“净地”)。这些城郊地离市中心约几十分钟车程,由于不占城市核心资源,又能满足政府引资发展、改善环境的需要,因此政府往往积极配合,出让的面积很大

5、,甚至动辄上百万平方米,而楼面地价不过几十元、一两百元。大量卖房,卖便宜房碧桂园制定了一套成本管理法则,依靠控制全价值链实现低成本,快速开发销售,进而快速回款持续发展。即高度垂直一体化,覆盖房地产开发的所有环节,包括项目定位、设计、市场调查、建筑装修、部分建材、营销和物业管理等,都全部自己做。特别表现在建筑材料方面,碧桂园有自己的沙场、水泥厂、砖厂、摄取价值链上每一环节的利润,借此实现低成本运作及快速开发。碧桂园的成功,合理的价格定位功不可没。价廉物美,是碧桂人追求的最高境界的诚信。碧桂园合理定价的价格策略不是简单的减法,一方面通过不断丰富附

6、加值来提升产品的居住价值,另一方面通过在建设过程中规模化、系统化、标准化的探索与实践,最大程度的让利于消费者,回报于社会,让更多人实现五星级的居住梦想。快速滚动,制造震撼以一竿子插到底的方法,做出决策,立刻分工执行,执行力非常强。碧桂园长期以来坚持规模开发模式创造的奇迹。这种“一条龙式”的房地产开发模式,从前期策划、规划设计、园林绿化、户型配置到售前售后服务,每一环节都配备快速反应的精英团队,以专业精神和严格的质量监控,执着追求卓越的品质,成功地获得了“高品质”与“高速度”的双赢。碧桂园开发模式的一个重要特征,是快速的一体化开发。一次成型,一

7、次配套到位,精装修交房,核心就是一个“快”字。碧桂园旗下的关联公司几乎囊括了所有和房地产相关的环节,基本全由自己做,以实现最优成本控制。“碧桂园有三个甲级设计院,500多人,看一块地的时候就带上设计和营销人员,规划研究初步设计,设计师、工程师、营销人员一起考虑产品方向,并先设计起来。即使招标落空,亏的只是人工,而假如能拿到地,就可以马上出图纸,马上动工。”据一项分析,碧桂园的项目概念设计一天就可完成,多数项目可以在拿到土地使用权证后几天内开工,且一次开工面积不少于土地面积的50%。为了突出“快”字,碧桂园的定价一向较低,销售快,不压货,产品年

8、度平均积存率仅为2.5%。品牌引路,低成本复制(五星级家园是品牌的DNA)碧桂园以较低成本复制“郊区大盘”模式,以“低开高走”的策略先低售价聚拢人气,然后在项目的二

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