城市综合体商业部分之规划设计下

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1、‐商业平面布局3.停车系统•停车数量配比（深圳万象城为例）V地上地下停车场的数量和配比关系V地下停车792辆设于B2F，3个出入口，其中2个圆形双坡道出入口直通地面，1个直线双坡道由B1F通往地面；V地上停车372辆设于223~3层及其夹层，共4层，每层停车80多辆，由2个圆形双坡道出入口直通地面。V项目车行出入口设于地块西面，与人行入口有效分离。‐商业平面布局3.停车系统•停车位与垂直交通组织引导地上局部楼层停车（夹层）是万象城在设计上均会考虑的的法手法，除杭州万象城外，在沈阳、深圳万象城中，均在2‐3层设立地上停车区域，并在地上一层设立车辆停泊节点。‐商业平面布局4.铺位划分定位：商场

2、铺位布局必须考虑到经营商家的实用性与合理性，根据整个商场定位来划分商铺的面积。尺寸：商铺进深与门面比例不宜大于2：1，商铺面积不宜太大，一般控制在60‐150平米。弹性：商铺分割要便于自由组合。‐商业平面布局5.主力店对设计的影响•不同设计阶段需要与主力店招商进度配合•主力店对设计的影响•主力店布局原则•不同设计阶段需要与主力店招商进度配合大型综合商业地产项目和住宅项目有所不同，其租售其租售并接购对象并非直接的购物消费者而是商家，特别是主力店，发展商需要按照他们的要求进行规划设计，这过程这一过程最为艰难。概念方案方案阶段扩初设计施工图确定主力店主力店意向达成，技术对接，次主力店开始接触确定

3、次主力店、大于500平方米以上的店铺确定餐饮租户，进行技术对接•主力店对设计影响①交通：出入口、独立的卸货通道设计②布局：主力店对于平面特殊要求，例如百货需要方正规整平面③空间：与平面垂直动线的组织，人流的衔接④硬件：对高对层高、降板、载荷、柱距、机电配置的特殊要求⑤业态：与周边业态衔接互补性•主力店布局原则边角原则：主力店布局，动线末端，同时主力店的布局也是规避一些商业死角的处理手法，实现消费客流在商业项目内的均衡分配。居中原则：将主力店设置在中央地带，形成平面商业核心，利用这个核心起到吸引、聚集、发散人流的效果。‐商业形象设计1.建筑造型2.建筑表皮3.灯光景观4.广告展示5.标识系统

4、6.商业细节把控‐商业形象设计1.建筑造型新加坡ION‐商业形象设计2.建筑表皮北京三里屯Village‐商业形象设计3.夜景灯光新加坡313@Somerset‐商业形象设计4.广告展示上海恒隆广场‐商业形象设计5.标识系统杭州万象城‐商业形象设计6.商业细节把控上海浦东IFCMALL-出租车落客点‐商业形象设计6.商业细节把控上海浦东IFCMALL-卫生间等候区‐商业形象设计6.商业细节把控柱子商业处理新加坡ION新加坡怡丰城‐商业形象设计6.商业细节把控新加坡313@Somerset新加坡怡丰城室内引导标识‐商业形象设计6.商业细节把控CustomerService新加坡ION香港青衣

5、城‐商业形象设计6.商业细节把控垃圾桶新加坡313@Somerset新加坡TheCentral五城市综合体开发模式之比较1多种功能均衡发展模式2以写字楼为核心发展模式3以酒店为核心发展模式4以零售商业为核心发展模式5代表性综合体开发企业研究1多种功能均衡发展模式地理位置优越性外部因素便利的交通条件较大的规模多种功能均衡发展模式较强的视觉冲击高水平规划设计内部因素功能化体系专业化管理案例：香港太古广场2以写字楼为核心发展模式外部因素客户（产业）支撑以写字楼为核心发展模式较强的视觉冲击写字楼大堂昭示性内部因素功能化体系完善的配套案例：广州中信广场3以酒店为核心发展模式地理位置不优越外部因素交通

6、通达性好客户支持以酒店为核心发展模式较强的视觉冲击定位差异化内部因素功能化体系配套设施案例：上海商城4以零售商业为核心发展模式地理位置优越交通通达性好外部因素区域功能缺乏人流/商业气氛以零售商业为核心发展模式明确的定位独具特色内部因素功能化体系一流合作团队案例：深圳华润中心四种发展模式收益比较模式一模式二模式三模式四酒店外包经营-外包经营外包经营写字楼销售/出租销售/出租出租销售/出租商场自行经营/出租一般出租自行经营/出租自行经营/出租公寓销售/出租销售/出租销售/出租销售/出租全为出租或经营，各功能可自营销售各功能可销售或出各功能可自营销写字楼、商场、特征出租且互不依赖和租，公寓收益受

7、写售出租且互不依公寓受酒店经营影响字楼租售情况影响赖和影响情况影响较大5代表性综合体开发企业研究‐中粮置业大悦城系列‐凯德置地凯德MALL系列‐万达商用万达广场系列‐中粮置业大悦城系列1.企业简介2.企业架构3.大悦城系列4.商业地产运作模式‐中粮置业大悦城系列1.企业简介•中粮集团是中国最大的粮油食品进出口公司和实力雄厚的食品生产商集团，业务涉及粮油、食品、生物化工、包装、酒店、旅游、房地产等多个领域。•中粮置业投资有