上海洞泾别墅项目市场研究

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1、第一部分上海房地产大市分析一、2004-2005年房地产市场发展预测1、房地产发展状况2003年上海楼市在宏观调控下，热度已明显降温。但总体来说，没有大伤元气。市场基本保持平稳状态。目前，上海仍处于调控政策效应的释放期，其影响力至少持续一年以上。1.1供求分析调控见效不一，供需出现反差这次宏观调控，首当其冲受到影响的是房地产开发企业。土地与项目的清理，原有规划的调整，银行信贷的收紧等。这一系列政策，都使开发企业受到较大制约，使项目的开发周期普遍延长，放缓。并直接影响到新项目的开工，以致使上海楼市的供应，受到明显的抑制。今

2、年上半年，批准预售面积仅1100万平方米，同比下降了15.77%。新开工面积，同比也下降了5.17%。这次调控对供应的抑制，见效快，效果明显。而对需求的抑制效果，却差强人意。只对投机炒作的虚拟需求，遏制明显，使房价涨幅一度趋缓，由于调控对供需两方面的见效不一，对需求的影响较小，致使今年上半年，预售成交面积，不降反升。痛痹竟增长了15.38%。成交量高达1470万平方米。图(一)04年上半年与03年上半年供求比较由此，便是楼市供应再度紧张。好在有去年大量的积存剩余的供应量（约500万平方米），来弥补今年的不足，以使供需基本

3、平衡，但供应仍然偏紧。1.2成交分析金融紧缩制约，投资需求缩量这次宏观调控的一个重要措施便是金融紧缩的政策。其首当其冲的直接影响者便是开发商与投资购房者。此银根收紧起到了对楼市供应与需求的双向制约作用，且其效果正逐步显现。l农行对第二套购房者已提高了一个百分点的贷款利率；l上海银行对第二套购房只提供6成贷款，对第三套拒贷；l中行与浦发银行都对第三套购房实行纯商业贷款利率；l深圳发展银行更是对第二套房就实行拒贷；而民生银行对二手房已基本不放贷；中信实业银行则对外环线以外房源购房只放5成贷款，而对郊县房则实行拒贷。各家银行不

4、同程度的收缩购房信贷，显然对投资购房需求起到了明显的抑制作用，从而影响到各楼盘的销售。如上海中心城区12个行政区域（包括浦东、闵行、宝山），各区预售成交排名前10名的预售成交套数，04年6月与03年12月相比，12个区中就有7个区，出现了不同程度的下降。而今年7月与6月相比，仅相隔一个月，12个区中，除虹口区之外，其余11个区均出现了不同程度的成交下滑。（详见下图）图（1）上海各区商品住宅预售10强成交套数变化一览今年6、7两个月个案预售成交量的普遍下降，其中就包括投资需求的缩量。这也从一个侧面反映出信贷收紧后，对需求增

5、长的制约作用。1.3价格分析房价拉升过快，需求抑制明显上海各区房价的涨幅不一，差异较大。但凡是价格拉升过快的区域，都是无一例外地发生了抑制需求的现象。如普陀区预售10强的均价从03年12月的7391元/平米猛涨至今年7月的9079元/平米，半年涨幅高达22.83%。但其成交量也从15万平米降至7月的9.6万平米，下降了36%。闵行预售10强的成交均价也从03年12月的4445元/平米，上涨至今年7月的5209元/平米，半年上涨了17.19%。但其成交量的下降却更快。从去年12月的22.4万平米，降至今年7月的15.6万平

6、米，降幅更达到30.36%，几乎是房价涨幅的一倍。再如闸北，预售10强的均价更是从去年12月的6579元/平米涨到今年7月的8032元/平米，涨幅高达22.09%。而其成交量则从9.5万平米降至今年7月的4.2万平米，降幅更是达到55.79%，比涨幅翻了一倍多。类似的现象也出现在松江区域市场，即成交量的大幅下降均与其区域市场价格的快速拉升密切相关。其成交量的下降幅度也均大于其房价涨幅。这再次体现出价格对于需求调节的杠杆作用。即在某一阶段，价格拉升过快会抑制需求，而价格回落到一定程度，则又会刺激需求。如今，上海不少区域、不

7、少个案成交量的回落，正是因为这些区域和个案的价格拉升过快。调控效应渐显，盘整越发明显调控效应一方面体现在对于开发商的资金压力的增大，以及开发周期的拉长和供应速度的放慢；一方面也体现在对于投资购房需求的抑制和有效需求的增长趋缓，以至直接影响到个案的销售速度。同时，也必然影响到市场的价格走势，而使如今上海楼市进入了涨跌不一的盘整期。今年7月份，12个区中，就有6个区的预售成交均价出现了下跌。而12区的成交均价的平均值，也从6月的7436元/平米降至7月的6980元/平米。一个月的跌幅就达到6.13%。这与今年1-6月全市月均

8、1.3%的涨幅相比，可谓大相径庭。虽说一个月的涨跌有其供应结构的影响，有其一定的偶然性，并不足以说明什么。但这毕竟是个市场信号，毕竟12个区中竟有半数行政区域的均价出现了下跌，以及12个区中竟有11个区的成交量（套数）出现下降，即普遍成交缩量，这一现象不得不引起我们的关注。这同样是宏观调控对楼市供需两方面的直接影响，