ID355农房抵押需求及实现路径分析

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1、农房抵押需求与实现路径分析——来自全国五省官员和农户调查研究虞晓芬1黄忠华1蒋海霞2（1.浙江工业大学经贸学院，浙江杭州310023；2.杭州职业技术学院，浙江杭州3100）摘要：论文利用2009年11月至2010年2月对安徽、广东、广西、四川、浙江五个省开展大规模调研回收的2192份村民有效问卷和279份政府官员有效问卷，分析了地方官员对农房抵押态度，以及村民对农房抵押态度与融资需求，进而深入分析了农房抵押可行性与实现路径，为推进农房产权制度改革和满足村民融资需求提供依据。关键词：农房抵押；需求；实现路径TheAnalysisofRuralH

2、ousingMortgageDemandanditsAchievement:BasedontheSurveytotheOfficialsandFarmersfromFiveProvincesofChinaYUxiao-fen1HuangZhong-hua1JiangHai-xia2(1.CollegeofBusinessAdministration,ZhejiangUniversityofTechnology,Hangzhou310023;2.HangzhouVocationalandTechnicalCollege,Hangzhou31001

3、8)Abstract:Thepaperanalyzeslocalofficialsandfarmers’attitudestoruralhousingmortgageanditsfinancingneedsbasingonthesurveytoofficialsandfarmersthatincludes2192effectivequestionnairesforfarmersand279forofficialsinfiveprovinces,whichareAnhui,Guangdong,Guangxi,SichuanandZhejiangP

4、rovince.Furthermore,wedeeplyanalyzethepossibilityofruralhousingmortgageanditsachievement,sothatwecanprovideascientificbasementforthereformofruralhousingpropertyrightsandsatisfyfarmers’financingneedstoruralhousingmortgage.Keywords:RuralHousingMortgage;Demand;Achievement第一作者：虞

5、晓芬（1965.5），女，浙江宁波人，教授。主要研究方向：不动产投资、城市经济学。电子邮箱：yxf88070398@126.com1引言学术界关于农房能否抵押的争论由来已久。持否定意见的学者认为：由于《物权法》第182条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”因此，农房抵押势必涉及到与农房相关联的宅基地使用权流转问题，而《土地管理法》规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”以及《

6、物权法》第184条规定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外”，法律对宅基地使用权不得抵押的规定，从根本上制约了农房抵押的可行性。有些学者从宅基地是村民基于其身份而无偿的取得，是村民安命立身之本，提出不具有可交易性，且担心一旦放开将带来巨大的社会风险的角度，反对宅基地交易，反对农房抵押(孟勤国,2005年）。而支持农房抵押的学者则认为，一是现行法律规定之间存在悖论，法律规定村民的房屋可以作为抵押权的标的物与禁止宅基地使用权抵押相悖；同为集体建设用地的企业用房可以抵押与农房不能抵押相悖；国有土地上

7、的城市房屋及其土地使用权可以抵押与农村房屋及宅基地使用权不能抵押相悖，不符合法律对各类财产权平等保护权利的基本准则，是一种法律上的歧视（温煦，2009中小企业管理与科技(上旬刊).2009.7；时金山，2006）；二是认为现行的法律制度保护了村民基本生存权，但也给村民上了一道枷锁，作为村民最大的一笔财富的农房不能流转、不得抵押，不利于农村经济发展，不利于城市化推进与新农村建设（阮建明等，2008；孟全省；2006），因此，呼吁农村房屋与宅基地产权制度的安排要顺应经济社会发展的趋势，赋予农房所有人完整占有、使用、收益和处分的权利（刘守英，2007

8、)。从各地实践看，近年来，经济发达地区的地方政府为满足村民创业和发展生产的需要，率先冲破法律条条框框限制，开展了农房抵押试点。以浙江为例，温州1995