物业管理经营的分析和思考

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1、一、经营是物业管理发展的必由之路　　物业管理是一种微利性行业，较低的行业风险和较低的行业门槛吸引了大量资金和人才的进入。资本对利润的追逐，加深了物业管理企业之间的竞争，推动了物业管理的市场化进程。物业管理企业长期以来提倡的是管理与服务，而对经营的问题涉及较少。诚然，管理和服务是物业管理企业的本业和对社会提供的基本产品，也是物业管理公司存在的市场基础。但是，提供优质的管理和服务应是物业管理企业经营和竞争的一种手段。作为企业，经营应是其基本的行为，只有依法进行经营，并获取合法的利润才能从根本上解决物业管理企业的生存和发展问题，达到社会效益、环境效益与经济效益并重的良性发展的目标。　　并且，物业

2、管理企业忽视经营，会造成企业赢利能力的低下，企业自有资金的不足又形成物业管理企业的扩大规模，持续稳定发展的瓶颈，并反过来影响服务质量，会影响投资者和高水平人才的介入，从而限制整个行业的发展。　　随着物业管理市场化进程的加快，市场竞争日益激化，以及新的房地产形势的发展，经营越来越被提到物业管理企业发展的日程上来，物业管理企业要得以快速发展，经营将是一条必由之路。　　二、物业管理经营概念　　物业管理经营可概括为两个方面：一是将物业管理和物业经营融为一体，在做好物业管理工作的同时，为开发商、业主、客户策划并实施物业经营方案，发挥每一平方米物业的增效潜力；二是将物业管理从一般维护、运行阶段提升到对

3、管辖物业全过程的营销、服务和管理层面，亦即将服务眼光由物业管理委托期内这个局部放大到物业长寿命商品的整体去统一考虑、安排，从而为业主，客户提供更全面，更彻底的服务。　　物业管理经营的核心思想为：将营销的概念深刻的溶合于物业管理的工作中通过对管辖物业经营与管理的合力运行，更好地体现物业管理，实现物业保值、增值的重要功能。　　物业管理经营运作的主要内容体现在房地产服务领域中流通环节和管理环节各个方面，主要包括租赁代理、物业估价、交易咨询和项目策划等。物业公司的经营在提高企业经济效益的同时，还促进了物业的市场流通，挖掘了蕴含于物业中的效益，并增强了业主、客户对物业真正价值的理解。　　三、物业管理

4、经营的特点　　物业管理经营是房地产服务的重要组成部分，是收益性物业管理概念的拓展和延伸，是物业营销与物业管理的有机合成，有着广阔的市场发展空间。它除了具备“纯”物业管理外，还包括商业推广、商业策划和商业管理，它的投资和开发可以获得比一般物业投资回报更大的商业利润，但是这种高回报的实现过程非常复杂，存在诸多变数。业界有专家断言“物业管理经营水平代表一个城市最先进的物业管理水平”。　　（一）、收益性。投资者或租户付出货币获得物业长久或一定期限的使用价值，从而获得经营场所或出租场地，通过经营实现其最大效益。　　（二）、复杂性。表现为设备配套复杂、业主或使用人构成复杂、对外关系复杂、环境复杂等。　

5、　（三）、综合性。既有物业管理的维修维护、安全消防、清扫保洁等基本服务内容，更有物业租售代理、营造商业氛围、商业推广、商业策划等一系列商务运作，而且还需解决配套问题和商务服务、娱乐服务等。　　（四）、创造性。物业经营本身就是创造价值的场所，要求新、奇、特，给顾客留下强烈感观印象。而且经营方式和营销理念也要随时需创新，紧跟市场发展方向。　　（五）、品牌性。物业经营要获取最大商业价值，关键在于社会消费群体对本物业场所的知晓程序、美誉度和钟爱程度，而这一切的取得需要依赖物业经营获取收益的各方面达成共识，形成共同的价值观和服务理念，从而营造一种亲情氛围和信任品牌。　　另外，物业经营的高档豪华趋势、

6、多功能性、人文休闲文化特色也日趋明显。　　物业管理经营面临的难点是市场培育难、经济繁荣难、安全防范难、设备运行保障难、商业推广难、处理业主和消费者的利益关系难。　　四、物业管理经营的需求分析　　物业管理企业要获得好的经营效果，离不开对市场的正确分析和把握，只有瞄准市场需求，准确把握机会，才能获得成功。　　1、国外和香港地区特别注重物业管理工作中的经营概念。美国物业管理行业大多数企业可以为客户提供租赁、估价、交易、咨询等项服务。在他们看来，优秀的物业管理可以为业主、租户提供良好的工作、生活环境，而更重要的作用在于使物业的经济效益得到充分的发挥。香港物业管理企业无论是戴德梁行、怡高还是第一太平

7、戴维斯飞欧思诺，无一例外地以房地产服务的综合优势占领市场，寓经营管理于服务之中，体现出卓越的专业水准和竞争实力。　　2、国内市场对物业管理经营需求旺盛。　　房地产市场的发展和变化给物业管理的经营提供了广阔的市场基础。　　（1）租赁市场的繁荣给物业管理企业提供了进行房屋租赁中介服务的市场。由于空置房的增加，房地产商需要将部分物业出租以获取回报，加上购置物业收租赢利的投资理财方式被越来越多的人士所采用，使房屋租赁市场具有很大