某住宅物业项目管理专案

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1、某住宅物业项目管理专案项目招标过程：开发公司项目得到批准后即可进行物业管理招投标工作，指定招标文件、以便于通过物业管理的介入，争取设计方案的合理性。1、招标文件：一般包括投标须知、物业管理招标书和部分物业的设计图纸。2、招标须知：(1)出具投标保证金，额度为年服务费用的5%，保证期为定标时为止，不中标者予以退回。(2)明确保密要求。(3)必须有“不选择最低标价”的声明。(4)明示投送标书的程序(5)明文规定开标与评标时间标准（量化）3、投标保证金约占投标物业年度管理费用总额的5%，保证期到定标时为止，一般3-6个月，不中标予以退回。4、选标方式有两种：1、开

2、发公司向选定的若干物业管理企业发出邀请书，出售招投标文件，这称为选标方式；2、开发公司对报名投标物业管理企业逐一进行经营资质预审，经审查合格方发给招标文件，这称为公开招标方式。5、物业管理的投标过程按照国家相关政策，今后物业管理企业进入市场的唯一途径就是参与投标，主要的过程为：（1）确定投标意向并成立投标工作机构（2）获取招标文件（3）考察物业现场（4）成本测算（5）编制标书（6）封送标书6、物业管理经费的测算方法（小区）主要由以下几项经费构成：1、管理与服务人员的工资和按规定提取的福利费用2、公共设施、设备的日常运行，维护及保养费3、绿化管理费4、清洁卫生

3、费5、保安费6、办公费7、物业单位固定资产折旧费8、法定税费多层住宅物业管理公司员工定编标准为3.6人左右/万㎡管理人员：主任S<10万㎡设1人（S代表建筑面积）10万㎡25万㎡设1正2副事务助理或房管员S<10万㎡设1人10万㎡以上每增加5万㎡增设1人社区文化专员设1人活动中心、会所的值班人员另行计算财务设会计、出纳各1人，但可兼职收款员、仓库管理员、接待员、电脑资料员可根据物业大小和工作需要设置维修人员每4万㎡设1人绿化人员每4000㎡设1人（绿化面积）卫生保洁人员每140户设1人保安人员每120户设1人车辆管理员根据道口或岗

4、亭多少及车流量大小设置人员高层住宅物业管理公司员工定编标准为7.5人左右/万㎡1、管理人员：主任S<5万㎡设1人（S代表建筑面积）每增加5万㎡设副主任1人事务助理或房管员每350户设1人社区文化设1人活动中心、会所的值班人员另行计算财务设会计、出纳各1人，但可兼职收款员、仓库管理员、接待员、电脑资料员可根据物业大小和工作需要设置维修人员建筑面积在3万㎡以上的楼宇每万㎡设1.5人绿化人员每7000㎡设1人（绿化面积）卫生保洁人员每90-100户设1人保安人员每40户设1人或建筑面积3000㎡左右设1人车辆管理员根据道口或岗亭多少及车流量大小设置人员物业管理VI

5、系统VI（visualidentity的简称），即“企业视觉识别”。企业导入VI体系，透过同一的视觉识别系统，对强化企业观念、规范员工行为、传播企业形象是有重要意义的。一、物业管理VI的基本内容1、设计内容基础部分：标志释义、标准色与辅助色应用部分：文本识别、服装服饰等2、物业管理的标识标牌内容如：乘梯须知、来访请登记等二、VI设计的原则1、以MI（企业理念识别）为核心的原则1、美学原则2、法律原则3、识别与适用性原则（好认、好记、好做）三、VI应用要素（即具体的外部载体）包括1、文本识别类：工作证、手提袋2、环境展示类（习惯称为标识标牌类）：招牌、门牌、导

6、示牌等3、员工服装服饰类：按工作区分的工作服、按季节区分的工作服等4、车辆识别类：发挥车辆是企业免费的流动广告媒体的作用5、广告、宣传类：公司报纸、公司宣传画册等四、VI视觉形象识别系统的导入业主和物业公司拥用一个共同、统一、美好的品牌形象，配合VI视觉形象识别系统，使小区内导向、环境和标识系统形成一体化，塑造一流的住宅区优美形象。其中包括：门卫室：今日保安值班（插牌）天气预报（插牌）本小区物业管理人：**物业管理有限公司行人请走安全通道标牌管理公司提示：进入小区请主动出示有效证件紧急求助电话大门口：小区平面图限速行驶（5KM）禁止鸣笛小区告示栏业主留言栏业

7、主意见（建议）箱围墙外：本小区为私家住宅，周边已安装红外线监控系统，请勿翻越。在沟渠、水池周围：水中有电，请勿戏水请勿向水中扔杂物水深xx米在易滑道路处（有磁砖的地方）：小心地滑在儿童游乐园：儿童游乐设施，仅限十三岁以下儿童玩耍/儿童玩耍，需成人监护在名贵树木挂设：介绍树木情况的标识牌在配电箱处设置：有电危险在凉亭处设置：请勿刻划请勿躺卧在煤气调压站等易燃处设置：小心烟火在环卫现场设置：正在打扫，请稍候/正在清洁，请绕行在绿化带设置：请勿乱扔果皮纸屑爱护树木，请勿挂衣物爱护绿化，请勿跨越青青绿草，请勿践踏/春意在脚下，草地无践踏创温馨环境，树美好心灵/植物茂

8、，家园美美化家园，从我做起/足下留情，家园常春生命常