开发商出海美国的机遇、挑战与策略

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1、中国经济飞速发展，2010年GDP超过日本成为全球第二大经济体。而随着经济的发展，中国的企业也越来越多地考虑全球化战略。从去年开始，在资产配置全球化、企业国际化的浪潮中，以房地产企业为主的中国企业踊跃进入海外市场，因此有人称2013年为中国房企的“出海年”。其实，早在2004年就有中国企业投资了洛杉矶的一个商业中心，金融危机期间也不乏中国企业收购美国物业的案例，只不过这两年中国企业投资国外的力度大幅增加，随着万科、绿地、万达、金地等大型房企陆续出手，中国房企出海之势愈发明显。资料显示，2014年第一季度中国房企海外投资近千亿人民币，已超过去年全

2、年投资总额。在国外地产的投资中，英美是最重要的市场，而从市场规模上看，美国无疑是最大的市场。现在出海美国机遇如何，会面临什么样的挑战，应该采取什么样的策略？笔者在此想根据自己在美国开发多年的经验，结合之前代表两家美国顶级开发商在亚洲和中国投资的一些体会，谈一些中国公司到美国开发地产方面可能碰到的比较具体的问题，供有意出海美国进行开发建设的企业参考。　　出海美国的机遇　　企业如今出海美国，无论是从市场的节点、企业的需求或政府的支持的角度来看，机会都是很好的。从美国市场的角度，现在很明显是处于上升期。2008年金融危机过后，美国无论是商业还是住宅地

3、产的价格都出现了大幅度的下滑，在一些州降幅甚至达到60-70%，各地同时涌现了大量的不良资产，很多金融机构都成立了专门针对不良资产的基金进行抄底。但是随着美国经济的复苏，这些不良资产抄底的机会已经逐渐消失殆尽，而现成物业的收购也因为来自国际、国内资本激烈的竞争而价格高企。与此同时，住宅市场显著复苏，需求强劲，部分市场诸如纽约、波士顿、旧金山、洛杉矶等已经大幅回升甚或超过金融危机前的水平，全国范围内新房开工指数显著造好，经济数据也有良好的表现。在目前这种市场上升阶段，笔者认为介入项目的开发是进入市场不错的选择，而住宅相对商业来说对新进入市场的公司

4、更合适些。　　从国内企业自身的角度，投资美国好处也很多。首先，是品牌和战略的需要。在完成全国化布局后，从战略布局角度需要国际化。目前开发商通过海外上市、海外投资的方式来实现在国际房地产市场的战略布局。其次，在业务做大的时候，适量地增加在国外的资产对于自身的资产配置、风险控制都更为有利。第三，投资美国可以直接接触更为国际化的运作，对提高自身的营运水平大有裨益。第四，充分利用海外宽松的融资环境。相对于国内越来越高的融资门槛，国外的低成本融资非常有诱惑。第五，迎合市场需求。现阶段国人为移民、留学和投资，海外置业热情很高。据外媒数据报道，在中国净资产在

5、100万美元以上的约有270万人，其中30%都在海外进行地产投资，而美国经常是这些需求的首选地。这是一个相当庞大的市场，国内企业可以跟踪其客户群而转战海外市场。　　而从国家政策方面，国家越来越明确地支持企业走出国门。国家出台了一系列的政策鼓励国际性投资，最新的当属商务部2014年9月6号签署的《境外投资管理办法》，给境外投资进一步松绑。所以，自内而外，中国企业投资美国的各种有利因素都已日趋成熟。　　历史的经验　　自身的经济迅速崛起，而又适逢美国经济下滑，如今中国对美国的投资，很容易让人联想起80年代日本到美国的投资经历。当时的日本和今天的中国境

6、况极为相似，无论是出口导向的经济成长，和美国之间的巨大贸易逆差，对外资的限制，还是作为第二大经济体被许多专家预测能够在短期间内超越美国成为世界最大经济体，两国的境况展现出众多惊人的相似之处。　　然而日本在美国的投资却有着不少经典的失误，这些在今天对于要进入美国的中国企业，依然具有借鉴意义。有关日本在美国投资的错误有很多专文和专著，这里就不展开了，总结起来，基本是以下几点：第一，羊群效应，一窝蜂地投资，如松下1990年收购环球影片公司就是追随索尼85年收购哥伦比亚电影公司的著名案例。第二，收购标志性建筑(trophyproperties)和企业，

7、并用当时日本过度昂贵的地产价格来评估和比较美国的地产价格。如当年对洛克菲勒中心、蒂芙尼大楼和加州圆石滩高尔夫球场的收购等，都以惨败告终。第三，不能有效地管理美国公司，由于缺乏对当地文化和法律的了解，很多日本企业，包括松下电器、住友、日本电气、理光、本田和日立等，被人以雇用歧视的理由告上法庭。第四，对美国的政治环境缺乏了解，例如东芝机械非法将技术输出苏联所引起的政治风暴，导致美国政治人物对东芝产品实行全面制裁。　　其实不仅日本当年在美国的投资是面值的借鉴的镜子，中国企业自身在海外投资的一些案例也非常值得研究。在大规模投资国外地产之前，中国企业已经

8、在国外展开收购，尤其是资源型的产业。在这个过程中，也产生了一些经典案例。例如中信泰富2006年进军西澳铁矿石的案例，华尔街日报报道其超支3倍，耗时八年