奥林匹克花园建筑规划景观设计的特点

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1、奥林匹克花园建筑规划景观设计的特点中体奥林匹克花园集团总裁　陈穗建提要:一、建筑规划设计的重要性二、建筑规划设计的依据三、怎样编写设计任务书四、规划与景观设计应考虑的问题五、建筑单体设计六、奥林匹克大厦(运动城)的设计特点和要求奥林匹克花园，倡导健康的生活方式，积极响应国务院和国家体育总局“全民健身计划”，将建设健康社区与回报社会有机地结合起来，赢得了社会各方面的赞同和荣誉，成为中国健康社区的典范。近几年，随着奥林匹克花园成功地实现了体育与地产的成功嫁接，以“科学运动·健康生活”为理念，经过不断创新、不断进取，使“奥林匹克花

2、园”成为中国房地产的领先品牌。奥林匹克花园从1999年建立以来,短短6年,发展到34个项目,一方面,与其强大的品牌力,丰富的文化内涵是分不开的,另外,近几年国家对房地产的政策倾斜也加快了奥林匹克花园的发展。从2004年5月开始，国家对房地产进行了宏观调控，特别是最近连续出台了一系列的政策对房地产业发展的影响很大，中国的房地产业进入了一个重大的转变时期。因而如何提高奥林匹克花园的市场竞争力，如何提高奥林匹克花园的性能价格比，如何提高奥林匹克花园产品品质等显得尤为重要。而要达到提升奥林匹克花园的品质，规划设计显得尤为重要，我们要

3、有一种“临大事，有静气”的底气和理性，积极探索，努力为消费者打造健康、和谐的理想家园。下面，我就奥林匹克花园规划设计的几个问题做一下探讨。一、建筑规划设计的重要性Ⅰ、建筑规划设计是贯彻成本控制的关键　　规划设计是提升产品性能价格比的关键。规划设计要使产品达到“好吃不贵”，产品最终能否具有市场竞争力，能否以最低成本完成最佳产品，规划设计是关键。Ⅱ、建筑规划设计是消费者的需求　　奥林匹克花园因以消费者需求为导向，规划设计的前期策划工作非常重要，如何满足消费者的消费欲望，消费者需要什么就设计什么。比如，泉州奥林匹克花园的设计要根据

4、泉州的历史、人文特点进行大量的市场调查，力争满足消费者需求。Ⅲ、建筑规划设计是营销的卖点好的规划设计要体现出奥林匹克花园卖点，规划设计的内涵、核心理念、文化内涵、要点等都要有强大的冲击力，对消费者能产生强大的吸引力。二、建筑规划设计的依据Ⅰ、市场与需求分析项目规划设计不能闭门造车，要了解项目所在地的城市GDP、人口分布、人口数量、房地产交易量、交易均价、购房者结构等。市场营销部门要提前介入，对规划设计充分提出意见，与设计部门充分沟通，完成项目设计任务书。迎合市场需要，确定产品风格、产品功能、户型设置、不同户型的比例等。比如上

5、海奥林匹克花园I期设置了77平方米的小户型，就充分了解了上海当地的市场需要和消费心理；南国奥林匹克花园的高尔夫主题也是迎合了当地的市场需求。Ⅱ、文化定位奥林匹克花园具有强大的奥林匹克文化内涵，不同城市的文化底蕴不一，如何在项目当地充分体现出奥林匹克花园文化的特点，需要根据当地的实际情况进行规划设计。比如上海奥林匹克花园根据上海特点定位为国际文化体育社区。Ⅲ、产品定位与特征根据市场定位，把设计要求、产品风格、户型特征、户型要求等与设计公司充分沟通。上海奥林匹克花园花园在产品定位初期，在联体别墅和花园洋房选择中进行了激烈的讨论，

6、考虑到人气需要、周边项目等方面的原因，最终确定为花园洋房，最终证明当初的决策是正确的。Ⅳ、把握控制性规划文件政府对项目宗地的控规要求一般难以控制，但由于在土地招拍挂之前，我们可以通过经济指标、产品定位、容积率需求与政府进行沟通。力争达到项目所需要的控规文件。另外，在容积率方面，并不是越高越好，因为容积率越高，土地成本评估就可能更高。三、怎样编写设计任务书Ⅰ、设计的四个阶段A、概念设计：随着市场的变化，目前，概念设计显得非常重要，需要加以重视，在概念设计中需要融进创新，“天马腾空、发散思维”。可以与营销能力很强的设计公司，利用

7、其创新思维。比如泉州奥林匹克花园根据项目地形，在设计上做一个天梯上山，在全国是绝无仅有的。B方案设计：明确各项指标（容积率、绿化率等），总图、规划如何报批，配套如何描述，包括水、电、煤气等等，需要周全考虑，并解决好与概念设计的衔接问题，达到完成项目的雏形。C扩初设计：扩初设计是描述项目细部构造、尺寸等，扩初设计在国外相当于国内的施工图设计，做得非常细致。奥林匹克花园项目也要非常重视扩初设计。D施工图设计：解决细部设计及安全问题，要与扩初设计紧密结合。以上四个设计阶段最好由一家公司进行，避免造成沟通麻烦，但难以实现。Ⅱ、设计成

8、本和建筑成本A设计成本：概念设计1－20万；方案、扩初、施工图设计基本20－60元/平方米。收费标准分为国家收费标准和国际收费标准（议价），国家收费标准涉及重复图纸等原因不易实行。一般采用国际通行的议价收费方式。三个阶段方案设计30％，扩初设计按30％，施工图设计40％。设计任务书要描述清