广州市帝缘花园策划总案

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1、目录前言2第一部分：市场分析3一、花都房地产发展历史简析3二、花都房地产的基本状况与特点3三、花都房地产发展趋势分析5四、狮岭镇概况7第二部分：项目定位16一、项目概况16二、SWOT分析16三、狮岭镇消费者调查分析17四、产品定位20五、客户定位22六、价格定位23第三部分：营销策略28一、项目总体整合营销思路28二、本案实际操作阶段与步骤28三、租、售面积的策略性确定29四、招商、销售与促销策略29五、项目营销推广策略设计报告32六、媒介策略32七、广告推广具体方案34八、现场包装36九、营销代理工作计划37十、销售目标：39结束语41前言我司对帝缘房地产开发公司给予合

2、作的机会而深表谢意。凭籍着数年房地产营销的经验，我司将竭尽所能，为贵司提供最好的服务。介于我司将近在后期销售才介入项目运作的事实，我们就不在可行性研究上进行探讨，也不作太多“不着边际，不切实际”的分析和其它的高谈阔论，而着重研究项目后续运作所产生的各种问题，特别是在项目营销策划这一环节，我司将会根据项目当前的实际情况与贵司对营销的指导性要求，结合我司多年来丰富的成功的营销策划经验和当前的营销新技术手法，对项目进行整体全面操作，以保障项目最终在预期的时间里取得全面成功。由于时间仓促以及房地产态势多变等客观因素的制约，我司或许未能将所有的具体情况考虑在内，出于对贵司的尊重及对该

3、项目的负责，我司将本着一贯慎重务实的工作作风，努力使之完善,如若行文阐述方面的内容与贵公司的观点、愿望与要求有所偏离，希望贵公司能加以理解，并当面指正改进。第一部分：市场分析一、花都房地产发展历史简析花都的房地产起步于1991年，发展于93、94年，和其它地方一样，97、98年花都的房地产市场也相对低迷，两年里花都区的商品房施工面积基本持平，1997为36.3万平方米，1998年为38.64万平方米；随着住房制度的改革和深化，1999年有了较大的发展，该年度花都的商品房施工面积达45.79万平方米，增幅为18.5%，而2000年则为62.8万平方米；可以看出，2000年花都

4、在“撤市设区”并入“大广州”的规划后，增幅最为明显，高达37.15%。随着花都经济的深入发展，2001年花都的商品房销售面积增到75.85万平方米，2002年增到97.13万平方米，由于国家对土地、建材的宏观调控以及市场投资和炒作行为，致使花都的商品房销售面积在2003年又剧增到117.79万平方米，到了2004年则又增到125.98万平方米。自起步于1991年后，花都房地产历史上一共有两个发展高峰期，一是93、94年建筑高峰期，二是2003、2004年的房价飙升期。尤其自03年底以来，花都区的房地产价格持续上扬，楼市出现了空前的火爆，有些项目刚刚破土动工，预定者已蜂拥而至

5、；据统计，2003年花都的商品房价格上升值为27%，由2002年的均价1802元/平方米攀升到2315元/平方米，大大超过了97年以后的13%的年均增幅，一些楼盘的涨幅甚至在每平方米千元以上，2004年增幅最为明显，达到了36%的历史新高。二、花都房地产的基本状况与特点经过多年建设，花都变成了广州汽车工业的生产基地和国际皮具生产的大本营，随着广州城市总体建设的深入发展，更随着新机场的启用运营，花都区已经成为珠三角近年来新经济发展速度最快的新兴地区之一。与此同时其房地产市场也成了广州市发展势头最猛、最具潜力的新锐板块（目前在广州十区中，排行第三名，仅次于番禺、天河，并且有后来

6、居上的发展势头）。作为工业强区、文化强区、环保强区，花都区的地理优势、城市规划、基础设施、经济水平、人居环境等诸多优势将无可比拟。并且，花都区严格按照规划精心打造珠宝城、汽车城、皮具城以及航空港和亚洲物流中心，集中承载了一些大型投资项目，一些市政基础设施的规划建设也为房地产的发展加快了步伐。花都房地产市场具有以下特点:（1）小型发展商众多，中小型项目主导市场◆发展商众多，达70多家，二级资质以上只有12家；◆多数楼盘的占地面积在5万㎡以下，规模较小。（2）房地产开发水平有待改善◆大部分项目建筑密度高,不重视人居环境；◆大部分楼宇外观设计平庸,风格单一；◆楼型以不带电梯的中高

7、层和带电梯的小高层为主；◆户型功能设计比较落后；◆物业服务水平落后，管理人员素质偏低；◆会所等生活休闲配套缺乏。在商业地产方面，花都区房地产市场有以下特点：◆第三产业比重不断增长，商业发展（尤其是餐饮、娱乐业）呈蒸蒸日上之势；◆商铺投资意识强烈，区域需求旺盛，今年上半年，区域内商品房（含商铺）销售面积比去年同期增加了169.5%，交易量呈火爆之势，比去年同期翻了一翻还多，创历史最高水平；◆从产品方面来看，商业表现形式以沿街铺面为主，城区整体缺乏具有一定规模的集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商业场所。三、花都房地产发