娄底春园商业步行街招商执行计划书

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1、www.fdcsky.cn娄底春园商业步行街招商执行计划书—2006年3月—www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn目录第一部分背景环境1一、项目街区招商的宏观经济环境1二、项目街区招商的商业环境2第二部分策略篇6一、招商的目的6二、招商的原则6三、招商的策略6（一）时机策略6（二）姿态策略6（三）客户区域策略7第三部分经营模式、功能分区深规及品牌组织计划8一、金街8二、银街8第四部分招商条件及招商道具准备10一、条件10二、工作道具10第五部分招商流程及招商政策11www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn一、流程设计11二、招商政策12第六部分

2、广告及活动支持13一、广告13二、活动13第七部分招商人员组织及培训考核计划14一、招商团队组织构架14（一）组织构架图（二）人员及职责说明二、经营顾问培训15（一）房地产基本知识（二）商业基本知识（三）娄底经济环境（四）娄底商业业态发展现状（五）商业物业市场（六）竞争对手研究（七）招商实务（八）项目培训三、培训考核计划15（一）常规考核计划（二）抽查考核（三）上岗考核www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn第一部分背景环境一、项目街区招商的宏观经济环境1、经济增长全面提速全市2004年完成地区生产总值268亿元，增长13.4%，比上年提高4.4个百分点，比

3、全省平均发展速度高1.4个百分点；居民消费价格指数为104.5%，居全省第二位。各项数据均显示，娄底经济增长正全面提速。2、产业结构调整初见成效产业结构进一步优化，工业在全市经济中的主导地位更加突出。全市规模以上工业完成总产值223.1亿元，增长60.6%：实现工业增加值76.2亿元，增长34.2%，增速排全省第一；农业生产呈现多年未有好形势；第三产业快速发展，商贸、服务、金融、证券和邮电通信等其他第三产业保持较快增长态势。3、社会零售总额大幅提升近3年娄底社会商品零售额分别为78.83万元、75.41万元、85.16万元，2004年突破负增长的局面，较2003年增长较

4、大，为12.9%。在社会零售结构中，批发零售贸易业所占比例达到90%，餐饮业为9%，其它行业则仅占1%，由此可见娱乐休闲等其他行业的发展尚有较大空间，是值得挖掘的领域。4、城乡居民生活改善，发展后劲显著增强2002年至2004年娄底人均纯收入正在以9.7%、10.66%的速度逐年上升，2004年人均年工资达到13040元，同比增长24.7%，恩格尔系数为40.9%，娄底人民生活水平正在迅速提高。5、中心城区人口规模与城市化水平有待提高www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn娄底城市人口规模不大，2004年娄底全市总人数仅为405.1万人，较2003年增幅不大

5、，其中城市人口数仅占28.10%。据了解，中心城区城市人口数仅为32万人左右。人口总规模小、增长速度慢、城市化水平低是影响目前娄底综合竞争力的主要因素。6、民营经济发展迅速，中心城区高唱主角从《2005年度娄底市政府工作报告》中得知，娄底强劲的经济发展势头很大一部分归功于民营经济的发展迅速。全市现有个体工商户56025户，比上年增加2035户；私营企业2278家，增加314家；非国有企业上缴税收占全市税收总额的41.8%。目前娄底已顺利通过省级园林城市验收,各县(市)城区建设步伐加快，城区规模不断扩大，城市品位明显提升。增加中心城区的幅射功能，强化中心城市经济文化中心地

6、位成为政府工作的重中之重。二、项目街区招商的商业环境（一）商业格局及商圈分布娄底自1977年建地区，1999年改娄底市，被誉为“湘中新城”。在政府的重点扶持下，本地商业发展迅速，从92年开始就已基本形成以清泉广场为中心的市级商业中心。目前，娄底市商业格局分为三大商圈：核心商圈：基本呈现以氐星路与长青街交叉点为中心、周边半径1公里范围区域为核心商业区；老街商圈：以涟滨西街为轴、以日常生活、生产资料批发零售为主的辅助商圈；火车站商圈：以火车站为中心的新兴商圈。（二）商业业态分析娄底市www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn商业业态的表现形式，在某种程度上来说相当

7、丰富。从大型商场到专业市场，从批发市场到大型超市再到品牌专卖店，从百货业到餐饮业再到娱乐业等，自由业态和统一经营管理业态比比皆是，基本呈现以品牌专卖、连锁为主，各种新兴业态百花齐放的格局。商场分析：娄底的商场正处于发展的新一轮调整、整合阶段，具体表现为：1、中偏高档、中档、中低档商场一应俱全；2、以购物为主体的基本功能占据主导地位，娱乐、休闲、美食等配套设施相应缺乏；3、传统经营管理模式与超市、店中店等现代业态模式并存；4、整体经营品位不高、经营混乱、经营品牌鱼龙混杂；5、同质竞争日趋激烈；6、市场潜力、和商业市场的操作空间依然较大。综合