购物中心物业租赁管理专业规程

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1、购物中心物业租赁管理（一）多角度区位配置原则基本原则是将店面，开设于步行交通量最大的动线上。并使该动线集中于某些通路，并形成回路。为让消费者建立方向感与整体场所感，主要通道应经过中心地区。1、目的性吸引人潮属于目的性专门商品与服务商店，均会吸引消费者前来。将其人潮导引到其他商店，会增加人潮分享的营业额。2、主力商店吸引人潮将主力商店放置在中心位置或是端点，使其成为相互对应的吸引点，如下图6-7-1主力商店配置所示。整理自：经济部商业司编（1996），大型购物中心经营管理实务手册，P.203来源于：房地产E网-www.fdcew.com房地产E网-http:

2、//www.fdcew.com/倍讯易-http://www.pxyi.net/图6-7-1：主力商店配置3、入口避开购物动线服务的出入口应设在建筑物边缘，或较低楼层，并与购物者的动线避开。4、同类商品供比较同类商品设置一处，以利顾客比较选择。5、营业时间集中一致营业时间相同的单元应置于同一区，方便管理与发挥聚集效果。6、动线交汇休息点糖果、饼干、礼物、香烟等店铺，可分布设置于人行动线的交汇点上。7、目的型可独立设置电影院、汽车用品店、超级市场等目的型主力店，可独立设置，由停车场直接到达。8、细部动线规划注意人行步道的配置，入口、公车站、楼梯、电梯及电扶梯

3、等的细节规划。另外若以商店类别可将其配置原则说明如下：1、超级市场最好与停车场位于同一楼层，方便消费者搬运物品。店面应有足够容纳结账柜台的宽度。2、食品店如洋酒专卖店、南北货专门店等，需有展示空间，适合配置于超级市场的入口与出口周围。3、服饰精品店如鞋类、袜类、套装、宝石、流行配件、女帽、外出服、香水与化妆品等，适合集中配置于一处。需要主人行通道经过，与良好的展示正面。远离食品店的重要位置。4、服务性商店如便利商店、自助邮局等，为了使24小时服务，可考虑设双门。一般消费者比较会自动找上门，所以位置可以较不显眼、店面较小，租金较便宜。5、特殊性商店如皮制品、

4、礼品、文具、摄影器村、花材、玩具及布料，需要良好位置与显眼的展示正面。特别适合不同店面面积与外貌。6、餐厅非常重要的店，将其散置于购物中心，并位于主要区域内，占所有面积5%。7、啤酒屋等场所尽量置于停车场附近，通常适合于地下室或二楼。8、家居、汽车用品、家庭用品可以聚在一处，也可以分散多处。需要大展示空间。9、百货店大一点的百货店，会要求一定的面宽，也适合面对面相连接，最好至于中点或端点，以吸引消费者。10、其他如小贩卖亭、路边咖啡座、自动贩卖机、寄物柜、电话等，均有设置。（二）租赁合约管理购物中心的整体经营，假如以一件事情来作完全表达，那可以用“契约管理

5、”来代表。因为消费者所得到的购物满足，都是购物中心与承租商用租赁合约所完成。购物中心提供硬体环境，商品由承租商店贩售。整体规划阶段的理想目标，需要透过租赁招商的努力将购物中心的开发兴建阶段，转变为零售经营的实际运作阶段。此种转换过程的成功与否，严重影响经营绩效。企划开发阶段所实施的调查、分析与研判，此时都会受到最严厉的验证。即使商圈潜在消费者的结构已清楚掌控，7P零售组合也充分配合精心设计的策略定位，但是招商与租赁合约管理不善，最后结局必定乏善可陈。购物中心实际的租赁特殊状况一定不少，下面仅以了解的购物中心谈及相关课题，择要提出如下：1、设立距离限制为限制

6、购物中心内的零售商，在离购物中心一定距离内不可以另外设立分店，或类似商品的店面。其效果即不竞争条款中规定，系防止承租商店分散其营业额，因而减少支付百分比租金。但是另一方面，主力商店也会要求业主在同一购物中心中，不得再有与主力商店相同性质商品的商店进驻，以保障其专卖权，避免顾客排挤或是市场排挤的结果。不过购物中心本身必须思考自我定位问题，否则主力商店的利益并不等于购物中心的利益。整体商品的选择性因而受到负面影响，购物中心可能就得不偿失。2、使用条款在购物中心领域，使用条款系限制商店所能贩卖的商品种类与项目。其重要性如下：（1）控制可以管制购物中心中商品贩售种

7、类，保障成功承租业者，不受他人仿冒的侵害。（2）分租保护进一步限制分租人，需限定在与原承租商店议定的贩售范围。（3）限定商品销售比例限制主要商品与次要商品的比例。购物中心已经规划完成的商店组合，是基于当初与承租商店议定的商品范围。当开幕后，承租商任意变换或模仿他人的商品经售，均将破坏原来的商品组合。购物中心整体的形象与传递价值均将改变与失控，此种状况将导致严重后果，在合约正式协议时应慎重议定。3、营业表现要求系购物中心与承租商店约定一定期限内达到预定营业额，作为下列事件处理的依据标准：（1）续约（Renewal）承租商店营业额需达到原议定最低水准，才具续约

8、资格。（2）取消合约（Cancelingafteryear/per