重庆市纯高层及小高层市场方向论证

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1、重庆市纯高层及小高层市场方向论证前面的地块研究，使我们清晰的认识到本案所在的区位拥有核心城区的优势条件，有城市发展方向和房地产开发热点这样大的市场环境，本项目开发的市场环境优势非常突出；同时，结合我们对项目所在板块以及周边板块的分析，让我们到能够客观的看待周边市场未来的产品供应特征。结合项目的指标特征，本案有纯高层/小高层社区以及高层加洋房两种开发方向。本部分的研究目的在于，针对纯高层、小高层产品，我们的市场机会点在哪里。以下将从目前市场重高端高层物业现状以及典型案例分析两个方面进行论证。一.中高端高层、小高层市场现状说明：根据本案的区位条件、地块质

2、素条件和开发商的品牌实力等，本案具备打造中高端产品的基本条件，我司拟对“三北”地区（江北区、渝北区和北部新区）的中高端高层、小高层项目进行深入分析，进而确定本案的发展方向。中高端高层、小高层选取标准l2006、2007年销售单价和总价评判高质素、品质优的项目能够支撑高售价，选取06年均价在3800元/平方米（参照龙湖紫都城06年7月的折后均价为3950元/平方米）以上，总价超过30万元；07年均价在5000-5500元/平方米，总价超过35万元的高层、小高层项目。l品牌可比性中渝物业发展有限公司成立于1992年，公司早期开发的加州花园、加州城市花园等

3、项目是重庆最早的商品房小区，项目在主城拥有极高的知名度，但是因为企业开发理念的关系，作为项目开发商的中渝物业却不被大众所知，出于企业长期发展的战略考虑，中渝物业势必增强对品牌树立的推广力度，推出市场认可的中高端项目是最直接的途径，因此对于本项目而言，除了要达到企业的营销目标外，提升品牌价值亦是项目的重要使命，我们选择的可比项目必须是在品牌上为市场中高端客户所接受的。l区域可比性从区域来看，本案位于渝北区龙头寺组团，从区域竞争来看，主要集中于北部新区、渝北区和江北区。综上所述，选取“三北”区域中高端高层、小高层项目如下：n江北区：金科·廊桥水岸、珠江太

4、阳城；n渝北区：龙湖·紫都城、财富中心、劲力·五星城；n北部新区：龙湖·水晶郦城、棕榈泉国际花园、金科·东方雅郡、龙湖·蓝湖时光、山顶道一号、华宇·北城中央。（一）中高端高层、小高层产品的分布特征龙湖•蓝湖时光金科•东方雅郡棕榈泉国际花园财富中心华宇•北城中央廊桥水岸劲力•五星城龙头寺中心新牌坊中心龙湖•水晶郦城山顶道一号本案冉家坝中心五里店中心龙湖•紫都城珠江太阳城观音桥商圈从典型项目的分布来看，由于典型项目均为中高端舒适性产品，分布的区域已经在城市最为中心的外延区域扩张。主要分布在冉家坝—新牌坊板块、龙头寺板块、金开大道板块和北滨路板块。纵观这几

5、个板块区域，都是新兴的发展区域。冉新板块的崛起，它已经成为富人集中的宜居区域，成为城市形象的一张名片；随着政府提出“城市向北”的号召以来，龙头寺和金开大道板块发展突飞猛进，已经成为众多开发商竞争的热点区域；而北滨路的价值在今年也得到了充分挖掘和释放，涌现出一批高端高品质的项目。本案所处的位置，处于中心城区以内，具备了较为难得的位置优势，且处于龙头寺核心的辐射范围内，区域环境发展前景向好。（二）高层、小高层典型项目市场档次细分为了更好的对不同定位方向的产品进行研究，纬联通过几个维度对项目的档次进行细分，参考因素有项目的规划设计、产品品质以及开发商品牌的

6、优劣，其次，定价的档次也在考虑范围内。折后单价档次项目名称规划设计产品品质开发商品牌07.6以前07.6以后金科·廊桥水岸45006300★★★★☆★★★★★★★★★★第一梯队龙湖·水晶郦城——★★★★★★★★★★★★★★★棕榈泉国际花园47506350★★★★★★★★★★★★★★珠江太阳城6000★★★★★★★★★★★★龙湖·紫都城————★★★★★★★★★★★★★第二梯队龙湖·蓝湖时光——6350★★★★★★★★★★★★★金科·东方雅郡——5060★★★★★★★★★★★★山顶道一号——6330★★★★★★★★★★劲力·五星城4000——★★★★★

7、★★★★★第三梯队华宇·北城中央36005500★★★★★★★★★★★财富中心4700——★★★★★★★★备注：由于2007年6月重庆楼市出现拐点，因此，将前后的价格变化罗列以对比参考。“――”代表售完。分析：第一梯队项目项目区位优势明显，开发商具有较强的品牌号召力，在规划设计上保证了内部开阔的景观视野，在产品打造上具有较高的品质。从外在不利因素来看，基本没有，优势区位、景观环境、规划设计、产品打造和物业管理等是其脱颖而出的制胜因素。比如廊桥水岸和水晶郦城，两者均是现代主义风格的建筑，水晶郦城首创高层低密度市场标杆，无论是规划设计还是景观设计方面，都

8、是出类拔萃的代表作。廊桥水岸位于江北新政府所在地，并且部分看江，通过巴厘岛风情的演绎和直达江边景观通廊的建立