国内外奥特莱斯业态规划专题研究报告

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1、奥特莱斯业态专题研究通过前期的分析探讨，西部新城项目是发展将综合借用奥特莱斯这一商业模式。因此，特将奥特莱斯商业模式进行专题分析。1、奥特莱斯概念：◆奥特莱斯（英文Outlet）最早诞生于美国，迄今已有100多年的历史。其雏形是最早的“厂家直销店”（Factory Outlet Store），即有的工厂为了处理商品库存，将一些库存余量商品和残损商品发给雇员，并打开仓库就地销售。厂家直销店（factoryoutlet）通常设在生产地附近，甚至就在生产地内，其优惠的价格吸引了众多的消费者。后来这类厂家直销店逐渐汇集，慢慢形成类似ShoppingMall的大型奥特莱

2、斯购物中心，并逐渐发展成为一种独立的零售业态，经营品牌的下架商品、过季商品和断码商品，从高档专卖店或商场下架以后转到奥特莱斯销售的，所以价格折扣通常很高。虽然Factory奥特莱斯这种业态在美国已有100多年的历史，但真正大规模的发展是从1970年左右开始的，至二十世纪九十年代发展到高峰期。1995年，全美奥特莱斯折扣商店销售收入为1380亿美元，占全美百货业销售的57%。进入二十一世纪，美国已有325个以上的大型奥特莱斯中心。在日本，奥特莱斯在经济不景气的状况下更是逆势上扬，显示出强劲的爆发力；在欧洲及东南亚，这种业态均已出现高速发展的态势。根据美国奥特莱斯

3、的发展状况，大致可将其分为三个阶段：1970年—1987年：一些大型服装工厂开始在他们的仓库建立起工厂直销店（Factory Outlet Store）销售自己的尾货，此时基本上是前店后厂形式，所经营的商品既是品牌商品又价格低廉，吸引了大批顾客。1988年—1996年：在商业地产开发商的推动下，工厂直销中心（Factory Outlet Center）开始繁荣起来，并渐渐发展成为一种独立的零售业态，很多工厂把直销店集中在一起开设，在全美国形成了320家工厂直销购物中心。这时的购物中心一般都是真正的“工厂直销”，离城市较远，一般在60-80英里（100-150公

4、里）左右，开车要一个多小时。1997年后：“休闲购物一体化”，直销中心(Outlet Center)这一业态发生了实质性变化，表现出产业融合和边缘化倾向。一方面，原来意义上的“工厂直销零售业”(Factory Outlet Industry)总体规模在萎缩。另一方面，新的直销中心功能更加齐全，实行休闲购物一体化，工厂直销中心与购物中心产业边缘模糊。很多中心已突破该业态原有刚性化的数量指标，即必须半数以上的租户是工厂直销零售商的界线。2、国外奥特莱斯的发展状况2.1、发展特征◆经营公司渐趋集中从整体上看，美国奥特莱斯的优胜劣汰的过程中促进了经营公司的集中。如世界

5、上经营奥特莱斯规模最大的业主和运营商Chelsea Property Group被美国最大的商业房地产商Simon Property Group, Inc.收购。该公司在国内的31个奥特莱斯中心出租率达99%，每平方英尺平均可比销售达412美元；在日本的4个中心出租爆满，每平方英尺平均销售超过820美元。Chelsea在美国、日本和墨西哥拥有全产权或部分产权的奥特莱斯中心Premium Outlet® 60个和其他一些购物中心总计1710万平方英尺。奥特莱斯经营上的两极分化，促进了产业并购步伐的加快。在美国，奥特莱斯经营的集中度在加大。下表是美国排名前五位经营

6、奥特莱斯的公司，他们经营的奥特莱斯中心共有139个，出租面积有3291万多平方英尺。分别占美国奥特莱斯中心总数的61.8%和59.9%。发展商奥特莱斯中心数量面积（GLA）(平方英尺)每平方英尺平均销售每平方英尺基本租金出租率%ChelseaPropertyGroup5312,138,096$379*$20.38（额外）98（其它）91PrimeRetail4211,943,531$241$2790.3TangerFactoryOutletCenters295,141,744$294$14.2296HorizonGroupProperties91,791,38

7、3-3.2%$9.5776NewPlanExcelRealtyTrust61,899,000NA$16.4886Total13932,913,756美国排名前五位的奥特莱斯◆业态异化更加明显由于部分老的奥特莱斯店经营困难，奥特莱斯中心的一些商店撤出，余下的商店不足以支撑奥特莱斯中心的经营，迫使中心的业主调整计划。某些业主为了精选承租人，只能缩小奥特莱斯中心的规模。他们选择的承租人希望是自己中心所独有的且具特色的商店。其次只能是足价零售商、推动时尚的连锁店和餐馆，具有强势品牌的地区性零售商也被选择。于是工厂直销零售商的比重被削减，奥特莱斯中心的第一元素就被弱化。

8、调整后的“奥特莱斯”更接近于一般的购物