三、物权公示公信制度及交易安全的保护(谢国成)

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1、三、物权公示公信制度与交易安全的保护谢国成律师（一）物权公示公信原则的概念所谓物权的公示原则,是指物权的享有或者变动以一种可以从外部察知的方式向社会公开,从而使第三人知道的原则。简单地说,公示原则就是物权享有或者变动的外部象征或者标志。例如,你拥有房屋所有权,你必须进行登记,登记就是你拥有的标志；你要将你拥有的房屋出卖给他人,也必须办理转让登记,以表明所有权人已经发生的变化。所谓物权的公信原则,是指物权的享有或者变动一旦公示,那么即使这种公示的方式与权利的真实状况不相符合（如虚假登记）,但对于信赖该公示方式而与之从事交易的善意第三人不产生影响,即法律仍然承认第三人可以取得如同公示与权利相

2、符合时可以取得的结果,以保护交易安全。法律规定公示公信原则的意义在于:一是权利推定（享有权利的外观）。符合公示方式要求的,就推定其为权利人；二是权利转让。物权的转让必须公示,否则第三人将无从知道。因此,公示在权利变更时意义重大。三是善意取得。从法律上说,任何一个转让权利的人,首先必须具有对权利的合法有效的处分权。但是,如何在交易中去证明交易对方对于交易的标的具有合法有效的处分权呢？如果没有公示方式的话,那么,买卖的买受人就要花费大量的时间去调查出卖人对出卖物的合法处分权。而具有了公示方式后,只要相信公示手段,则相信这种外部占有或者登记,就当然相信其为合法处分权人。即使存在不符合,也不影响

3、善意信赖权利外观的人的利益。李永军：《从物权法规范看物权法的立法精神》，中国论文下载中心，2009-12-15。公示公信原则在我国《物权法》中有集中体现。《物权法》第6条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。”物权法第9条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力；未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”我国在法律上第一次确认了物权法的公示公信原则，并建立了法定的物权公示公信制度。6（二）物权公示的方法和效力按照现代各国物权法律规定，物权变动的公示方法因不动产物权和动产物权之不同而有所区别

4、。不动产物权以登记为公示方法，动产物权则以占有与交付为其公示方法。我国《物权法》第6条对物权公示方法的规定与世界各国基本一致。1．不动产物权公示：登记不动产物权登记，是指不动产行政管理机关根据申请人的申请或依职权将不动产物权设立、变更、转让、消灭等情况依法定程序记截于专门设计的登记薄上。我国《物权法》第16条明确规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。不动产登记的主要目的在于公示，也就是说，通过登记将不动产物权的设立、移转、变更的情况向公众公开，使公众了解某项不动产上所形成的物权状态。根据我国《物权法》第6条的规定，不动产登记包括物权的设立、变更、转让和消灭登记。为了完善不动产登记

5、制度,我国《物权法》还规定了预告登记与异议登记制度。预告登记是指为保全对不动产物权的请求权而将此权利为对象进行的登记,该登记具有物权的排他性效力。德国法、日本法、瑞士法都规定了这种登记制度。李永军：《从物权法规范看物权法的立法精神》，中国论文下载中心，2009-12-15。我国物权法第20条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”异议登记在我国立法中也有体现。我国《

6、物权法》第19条规定:“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。”由此可见,在我国法上,如果更正得不到现实权利人的同意,应采取异议登记的方式,以防止现实权利人恶意处分不动产,而损害请求人。62．动产物权公示：占有与交付动产物权的公示方法，自古以来即为占有和交付——标的物

7、占有的现实移转，罗马法如此，日耳曼法也概莫能外。由于动产物权的种类及交易形态，远较不动产丰富与复杂，而且动产物权的价值，很大程度上体现在其流通性上。如均须以登记为公示方法，将不胜烦累，也不符交易迅速的需求。有鉴于此，动产物权变动便不得不以占有与交付为其公示方法。田佩莹：《浅析物权变动的公示、公信原则》，山东省济南市槐荫区检察院网www.jinanhy.jcy.gov.cn，2009-03-04。3．其他物权公示方法此外，对动产、不动