物业介入小区工作方案

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1、城南华府前期介入物业工作方案遵义市红汇物业管理公司二0一0年三月城南华府物业管理处为确保城南华府物业管理处正式接管小区物业以后，各项工作能够稳妥有序的开展，达到《物业管理合同》约定的服务标准，根据物业公司与甲方的物业合作意向，以签订《物业管理合同》和《物业管理方案》为基础，重点从清洁、保安、设备、绿化等综合服务和日常管理方面做好各项筹备工作，具体从以下几个方面开展：　一、基本筹备工作　基本筹备工作主要指管理处开办计划，通过购买、调配管理处日常运作所需的设备、用具等，使管理处具备办公和为甲方提供服务的硬件环境（物管用房）。具体包括以下内容：　（1）办公设备的

2、配置（办公桌、椅、电脑、打印机、复印机、传真机、文件柜等）；　（2）日常办公用具的准备（办公用品采购、公章雕刻等）；　（3）管理处工作人员的服装制作（含胸卡等）；　（4）护卫、清洁等临时工作人员的住宿；（5）维修保养工具的配置。　说明：管理处（筹）应结合甲方及自身的实际情况，对以上计划进行合理调整。　二、制度建立工作　健全的制度是管理处规范运作的基础。管理处在接管期间应高度重视各项制度的健全工作，以公司管理部制定的《物业管理服务标准规范文本》为指导，尽快完善管理处的各项规章制度。在制度未出台之前，管理处可采取召开专题会议、形成会议纪要的方法来临时规范各项工

3、作，一旦时机成熟，就应形成制度。具体实施包括以下几个方面：　1、管理处各岗位的岗位职责。包括：主任岗位职责、副主任岗位职责、各部门负责人岗位职责和各基层岗位的岗位职责等。　2、管理处日常管理制度。包括：公文管理、印章管理、电脑管理、会议管理、财务管理、考勤管理、值班管理、收费管理、投诉管理、人事管理、维修管理、员工请休假管理、员工仪表仪容及行为规范管理、员工考核管理、员工宿舍管理等。　3、管理处清洁工作手册。包括：管理处清洁质量监管办法、各岗位清洁工作标准、各岗位清洁工作程序等。　4、管理处保安工作手册。包括：管理处保安工作管理规定、管理处保安岗位设置、各

4、岗位工作标准、各岗位工作程序、保安巡检路线图、人员出入管理规定、人员来访接待管理规定、人员来访接待流程图、车辆出入管理规定、物品出入管理规定、保安装备使用管理规定、保安交接班管理规定、保安交接班程序、保安队队列训练内容及标准、文明执勤用语等。　5、管理处设备管理工作手册。包括：管理处设备管理规定、设备台帐、各设备的操作规程、各设备的保养维修计划、各设备的维修保养运行记录、各设备故障紧急处理措施等。　6、管理处绿化管理工作手册。包括：管理处绿化管理规定、绿化植物台帐、各植物的习性及养护方法、各植物的养护计划、各植物的养护记录等。　7、管理处紧急情况应急处理程

5、序。包括：常用电话号码、火灾应急处理程序、治安紧急情况应急处理程序、停电应急处理程序、停水应急处理程序、水浸应急处理程序、液化石油气泄漏应急处理程序、新风机防毒应急处理程序、电梯停梯困人应急处理程序、台风应急处理程序、盗警应急处理程序、急救应急处理程序、其他应急处理程序等。　说明：管理处应根据各综合服务的外包/内管情况对各综合服务的工作手册进行相应调整。　三、员工岗前培训　管理处要针对各岗位的特点，对管理处聘用的员工的工作能力进行评估，有针对性的开展岗前培训，主要有以下几个方面：　1、管理处全体员工：物业公司发展史、质量方针、质量目标、小区基本情况、小区内

6、设备（供水、供电、排水、消防、运载、弱电等）情况、甲方基本情况、物业管理各综合服务的标准及要求、常用礼仪礼节、常用礼貌用语等；　2、清洁工：清洁保养方法、清洁工作标准、清洁工作程序；　3、保安员：各岗位工作标准、各岗位工作程序及相关的管理规定学习、监控及消防系统操作培训等；　4、绿化工：绿化养护方法、绿化工作标准、绿化工作程序等；　说明：岗前培训的具体内容应根据实际情况进行调整。　四、综合服务实施的准备工作　1、清洁准备工作　管理处则只需按照《合同》约定的清洁卫生范围和标准，清洁工作由管理处自己负责，除明确各清洁岗位的范围及职责、制定清洁月度工作计划和完善

7、相应的监管措施以外，还需要进行相应的机械设备和清洁物料准备、每月清洁物料消耗测算及跟踪、人员招聘、人员服装、岗前培训等。　2、保安准备工作（由于物业公司接管小区均自建护卫队）　（1）自卫警械、对讲机等装备的购买或调配；　（2）保安岗位设置、排班等；　（3）明确巡检时间、巡检频度、巡检路线及相应的巡检签卡的设立；　（4）强化队列训练（重点突出岗位形象训练）；　（5）岗前培训。　3、绿化准备工作　（1）建立区内绿化植物台帐；　（2）绿化岗位设置、排班等；　（3）按照绿化工作标准和绿化工作程序明确每日、每周、每月、每季的绿化工作任务；　（4）岗前培训。　3、设备

8、准备工作　（1）根据甲方提供的物业资料（如甲方未能提供资料，则需要