江苏泗阳新港湾花园项目二期开盘前营销推广方案

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1、新港湾花园二期·开盘前营销推广计划华东机构：宁波鄞州区锦寓路666号名汇国际902室电话：0574-87819652传真：0574-87819652华南机构：广州市建设二路23号7楼前言2009年12月8日，新港湾花园项目二期首批8幢多层房源，开盘当天250余套房源全面售罄，以“新港湾速度”震动泗阳楼市，在市场中树立了强势的品牌效应，占据了一定的市场地位，笼络了一批忠实的客户群，那么在本阶段（2010年1月——7月）如何有效地利用客户资源，强化项目的差异化品牌形象，是本策划案探讨的重点。第一段落：项目操

2、作核心策略项目操作是一个完备细致的系统工程，是各个工种紧密配合的团队会战，这需要我们有一个明确的核心策略，指导大家协同作战。首先，明确新港湾花园目标消费群指向，进而确认项目核心的传播主题定位；最后，根据目标客户以及主题定位展开阶段营销推广策略及计划。一、新港湾花园二期档案项目概况具体内容基地位置淮海东路与运河大道交界处项目概况后现代风格，规划15栋建筑，由11栋多层、3栋小高层、1栋高层和部分商业用房组成，共600套住宅。开发商宿迁长荣置业绿地率42%目前销售均价均价约2500元/㎡周围配套致远中学、城

3、市生态森林公园、汽车站、宾馆、银行核心诉求名校旁森林公园畔泗阳首选生态人文社区二、无法规避的核心问题：1.新港湾花园如何持续飘红？解决之道：细水长流/新鲜不断从启动时间和价值链体系来看，前期开盘房源的火爆销售，已经奠定了良好的市场美誉度。二期二批次房源承栽着牵引整个项目向前的重大使命，从大盘物业的特性，销售的成功与否尤其是品牌号召力，是新港湾花园能否持续飘红的关键，因此品牌建设必须前置，做好周密的部署。楼盘品牌传播——居住文化导向——实景样板区开放——产品溢价——顺利开盘2.如何支撑中高端市场的价格体系

4、？解决之道：建立唯一高度泗阳现在尚没有足够好的产品来震动整个市场，尽管现在泗阳年消化量有限，但站在推动城市发展的高度，跳出市场现有竞争环境，在形象线与产品线上双管齐下，我们就是唯一，我们就有机会在泗阳创造一个传奇。顺利实现市场的价格体系产品线形象线跳出现有竞争环境，建立唯一高度回顾我们的成果，形成项目操作的中心思想：1、分期推盘，互不影响，通过先前良好的市场品牌美誉度，进而实现此次助推房源的良好销售。2、以细水长流、新鲜不断的营销策略力争项目的市场热度与销售持续飘红。3、产品线与形象线双管齐下，建立市场

5、形象和品牌高度，即：泗阳首选生态人文社区。根据项目操作的中心思想，新港湾花园的传播定位呼之欲出——1.传播定位：名校旁森林公园畔泗阳首选生态人文社区阐释：“名校旁”紧邻泗阳致远中学、“森林公园畔”150亩城市森林公园，天然新鲜氧吧，泗阳首席生态人文社区。第二段落：我们的解决工具与渠道由于现实情况所限，我们在这里将对率先启动的新港湾花园二期（35#、50#、57#、21#、29#）做细致的营销推广安排，重点解决营销策略与传播渠道的结合。策略一：充分预热——本项目初定于10年5月份公开发售，有4个月左右的前

6、期预热及准备时间，建议从以下着手工作：多渠道、多层面周详的项目推介，务求树立项目认知度和美誉度，引起潜在买家的购买欲望，为项目正式销售积累充足客源。□渠道1：新闻配合、广告宣传、公关活动等常规武器。建立项目形象，引起关注。□渠道2：SP活动聚焦。定期不间断的举行与项目高端定位相吻合的SP活动，以持续吸引市场及目标客户的关注（具体活动如：新港湾之夜暨新港湾花园开盘典礼……等）。策略二：公开造势利用政府公告、规划展示、新闻报道等各种利好消息，借题发挥、充分操作，配合公关活动及良好的现场执行力，使整个营销过程

7、中网罗的大量潜在买家，在销售现场使购买力得到实现。正式公开发售策略：若市场反应热烈、置业者众多，以高出市场价全部推出，以排号形式认购，以摇奖形式确认最终买家。反之，则分多批次推出，制造可售房源紧张态势，保证首批房源热销，二度推出顺势提价，确保最大利润实现。策略三：品牌建立作为一个大型的、以多层房源为主的、开发时间较长的住宅物业，必须建立一个强势的项目品牌，才能支持项目持久飘红。品牌战略三步曲：1.以广告促进销售、以销售促进品牌、以品牌推动销售；营销是目地，品牌是手段、策略。2.借助持续不断的SP活动，聚

8、焦市场眼球与人气，迅速建立强势品牌基础。3.通过创新的营销策略强化品牌。如实景巡礼、建材展示等活动计划的实施，营造出项目品质一流、开发商诚信一流的双品牌价值体系，将对项目销售产生巨大推动作用。策略四：创新营销1.样板房、建材房展示：从泗阳多数楼盘的销售看，运用样板房作为营销道具的不多、而建材房更是一家没有，若能双管齐下，必定在造成市场轰动的前提下，俘虏一大部分目标客户。2.持续不断SP活动造势：以项目的“泗阳首选生态人文社区”定位为基础，举