2013银都广场推广策略方案

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1、银都广场推广策略方案二零一三年四月二十二日目录第一部分：银都广场目前分析1、目前项目房源梳理2、项目操作建议第二部分：项目媒体推广计划建议1、项目产品属性重新梳理2、银都广场推广策略3、推广计划4、商铺类第三部分：银都广场底商招商建议1、社区底商案例分析2、项目周边商业配套分析3、银都广场目前招商情况梳理4、本案招商建议招商业态及配比建议第一部分：银都广场目前分析1、目前项目房源梳理2、项目操作建议1）、公寓产品在售69套，可售金额约5931.52万元。项目自本公司接盘后，案场反馈情况得知：公寓访客量较多，

2、前期成交率较高，客户挖掘面较大，市场需求大。2）、商铺共59套，平均总价400万元以上。由于产品面积过大，客户对价格有一定抗性，要求客户购买力较高，无法在短时间内形成热销。3）、招商方面，有一定量商家询问，有商业经营需求，对项目商业前景较为认可。建议项目招商与销售同布进行，对整体项目的氛围营造起到利好性。4）、由于项目推广不够，媒体投放基本没有，渠道公司挖掘面不够深入，导致客户来访量较少。1、目前项目房源梳理2、项目操作建议1）、项目推售建议：以销售公寓为主，商铺招商与销售同步进行，以招商带动稳定的销售去化

3、。2）、推广渠道建议以短信、派单、外展等低成本形式为主，扩大宣传面，提高坐销成交量。3）、分销渠道继续深入挖掘，扩大分销团队，增加分销公司带客量。4）、销售政策：目前政策限制较高，价格上无任何优势，建议重新制定价格政策，低价入市，快速完成商铺类物业去化。5）、招商业态上建议基本能满足居民餐饮、购物、维修、美容美发等多种与居民生活密切相关服务的需求，但不缺失主题内容——特色美食街。第二部分：项目媒体推广计划建议1、项目产品属性重新梳理2、银都广场推广策略3、推广计划4、银都广场推广策略5、商铺类1、项目产品属

4、性重新梳理1）、公寓在售69套，面积区间为93.17-126.92㎡，面积103.7㎡和118.15㎡两套户型严重滞销；商铺59套，面积区间为102-1102㎡，102㎡左右的房源仅有4套，其余的房源面积都为220㎡以上。目前剩余房源（公寓和商铺）均为大面积户型。2）、公寓类物业户型其自身产品有硬伤，户型设计进深过长，内部通风差、光线暗，产品附加值不高，面积较大，不宜居住，因商业用地缘故，首付款在45-60万元之间，因此相较于普通住宅类物业，本案从产品、价格均无任何优势。3）、商铺类面积大、总价高，从前期客

5、户回馈反映，客户对价格抗性极大，同时项目招商未启动，现场人气不足，无法给予投资客足够的投资信心。2、银都广场推广策略同时前期消化大批自住客，现可突出纯现房销售、即买即出租的投资理财概念。本案剩余单位大户型如要快速出货核心策略是：调整性价比公寓类目前公寓剩余单位营销推广主要问题集中在如下几个方面：1、大户型成为尾盘严重滞销户型、滞销集中在性价比问题。2、营销推广主题和推广手段有待调整进入尾盘实效促销阶段3、公寓产品传播面不足。推广主题：现楼抢购月送全屋家私实效推广促销信息：超值轻轨公寓楼还送全屋家私感性推广信

6、息：平江新城大社区最佳投资物业工薪白领的温馨小家客户群定位1、以年收入20万元以上的金领阶级（以投资为主）2、金隅商贸物流区的中小企业主（银都广场设立办事处）3、首次置业的青年夫妻家庭（自住为主）广告推广方面：增加低成本推广方式：夹报、DM派单、短信、网络、各类现场活动等促销手段方面：1、统一实施买房送家私（控制在2万/套以内）2、销售政策建议99折（3天内签约）*99折（老带新）*97折（一次性付款）；老客户奖励现金1000元。3、团购促销优惠5%折扣（5组以上）推广时间：5月-7月（三个月）重点推广活动

7、：团购优惠活动、投资讲座活动、端午大送礼活动推广目标：完成项目房源去化80％。执行策略：1、户外广告：建议在312国道银都广场附近投放户外广告，利于项目在售信息传播。2、老客户：每日对入住业主以及老客户进行回访，告知项目销售政策，促进老带新。3、DM派单：每日指定案场人员在各小区派单（以金阊区专业市场、万达广场为重点）4、网络：5月1日前，建立银都广场新浪微博，以便日后推广在微博上发布项目活动以及团购政策，同时聘请网络水军，在苏州大型论坛发布银都广场项目信息。5、短信：每周投放短信广告一次。6、团购：联系中

8、国移动、中国联通苏州分公司针对其客户实施团购优惠5%，团购活动暂定5月12日、6月1日两次，现场美食、表演、赠送礼品.8、活动：1）、与商铺推广结合的投资讲座活动、聘请银行资深客户经理讲课（5月18日）、同时商铺加推。2）、端午节期间（6月12日）大送礼活动。3）、原则上每两周活动一次。9、夹报：大型活动周前，利用夹报的形式传播项目信息。3、推广计划媒体时间数量费用（万元）备注户外广告5月1日-7月31日1块15