2012成都鑫泰新郫县现代工业港板块产业园项目定位策划思路汇报定位策划

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1、鑫泰新郫县现代工业港板块产业园项目定位策划思路汇报十月21思源顾问2项目定位思路市场定位产品及客群定位产品规划设计营销推广策略三个维度分析调研成果汇总开发目标理解SWOT深入分析其他关键操作策略十月21思源顾问3纲要一、理解开发目标，明确开发战略与策略二、第一阶段市场调研工作成果汇总三、针对本案SWOT进行深入分析四、第一维度分析——细分企业需求，寻找价值最大化方向五、第二维度分析——分析竞争态势，发现蓝海六、第三维度分析——基于限制性条件进行敏感性分析七、市场定位——满足三个维度的组合化市场定位八、客群定位——以创新型产品满足目标客群九

2、、对于市场定位的验证性分析——借势？跳出？超越？十月21思源顾问4本案开发目标的重新理解开发目标利润最大化社会效益最大化产品是基础，产品要实现作品化；利润最大化是终极目标；社会效益最大化是重要保障。产品作品化避免项目走政绩工程的老路，创新政府关注项目的新开发模式，为鑫泰新带来更大机会客户眼中的作品政府眼中的作品企业眼中的作品十月21思源顾问5对于开发效果的合理预期帮助鑫泰新成功定位为“新型产业园区开发商”并进一步发展成为“成功的房地产开发商”借助大学城、外语实验学校、城灌高速，形成区域经济新的增长点，超越政府预期开发效果十月21思源顾问6

3、开发目标的实现战略——借势、跳出、超越如何借势周边产业及城市功能环境？如何跳出项目本身，跳出红光板块、跳出郫县，跳出成都新西区、跳出成都？如何突破和丰富产学研概念，全面超越目前的产业园区项目？确定本案开发方向十月21思源顾问7借势——顺势而为，而非造势项目发展可采用造势和顺势两种方式，对于总体规模“不大不小”的本案，最合适的方法是借势，即借市场之势、借政府之势、借环境之势，为我所用；而造势多为城市运营与营销所采用的方法；本案造势在企业行为中主要用于营销，因此，本案定位上不能采用造势。十月21思源顾问8跳出——放眼世界城市跳出项目看项目不仅

4、仅是一个项目，更应该把项目当做作品来做，做成精品。跳出郫县看项目本案不仅仅是成都郫县一个工业地产项目，更是成都新西区发展新型产业园区的示范和样板。跳出成都看项目本案虽然位于成都，但不仅仅只是成都的项目，它更是为成渝经济区、为中国西部新极乃至全国市场服务的；本案应立足大成都，胸怀大西部。十月21思源顾问9超越——全面提升项目价值超越工业用地充分挖掘本案所在的区域价值，超越工业用地性质，使土地价值最大化。超越产业地产概念全面丰富和超越产业地产的概念，以丰富内涵提升项目价值。超越城市区域期望既能满足区域期望，又能超越城市区域期望，同时还能给政府

5、带来新的工业园区发展模式，成为郫县乃至成都推广新型现代产业园的示范和样板。十月21思源顾问10价值最大化通过竞争分析形成核心竞争力充分考虑各种开发限制条件开发目标的实现策略——三维策划实现价值最大化现有条件土地属性政府预期开发资金十月21思源顾问11纲要一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略二、第一阶段市场调研工作成果汇总三、针对本案SWOT进行深入分析四、第一维度分析——细分企业需求，寻找价值最大化方向五、第二维度分析——分析竞争态势，发现蓝海六、第三维度分析——基于限制性条件进行敏感性分析七、市场定位——满足三个维度的组合化市场定位

6、八、客群定位——以创新型产品满足目标客群九、对于市场定位的验证性分析——借势？跳出？超越？十月21思源顾问12二、第一阶段市场调研工作成果汇总1、大环境调研工作成果汇总2、小环境调研工作成果汇总3、市场供需调研工作成果汇总十月21思源顾问13成都打造世界城市，全面提升城市核心价值集散中心信息中心休闲城市、魅力之都生产中心城市能级提升规模力辐射力外向力西南贸易中心会展中心综合服务中心本案面临的城市宏观背景十月21思源顾问14成都重点发展三大产业，改善产业结构成都市坚持“三、二、一”产业发展方针，以2.5产业为阶段发展重点，坚持二、三产业共同

7、推进经济发展，同时逐步实施“退二进三”的发展战略。现代服务业现代会展业现代物流业“三管齐下”，扩大第三产业“短腿”问题十月21思源顾问15三大城市功能定位，增强对高端企业的吸引世界城市西部中心城市服务城市增强对高端产业和处于价值链高端的企业的吸引力，并促使它们向成都形成集聚。城市功能定位成都以世界城市、西部中心城市、服务城市为三大功能定位，通过重点发展第三产业来提升城市能级，以吸引第三产业中的各类企业以及其他产业链高端企业向上海集聚，企业首脑功能向成都集聚，从而增强成都的集聚辐射能力。同时使各类第二产业企业向成都周边转移。十月21思源顾问

8、16二、第一阶段市场调研工作成果汇总1、大环境调研工作成果汇总2、小环境调研工作成果汇总3、市场供需调研工作成果汇总十月21思源顾问17成都调整城市功能布局，以多中心布局为特点单核单中心城市布