物业管理实务物业使用与管理服务案例

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1、物业管理实务物业使用与管理服务案例ShanghaiTechnicalCollegeofUrbanManagement滕永健上海城市管理职业技术学院32．物业公司如何合理收取相关的住宅人住费用?99年10月，某小区物业公司向新入住的居民收取装修保证金1500元，并按市场价向售户收取铝合金窗费1500元，防盗门480元。物业公司称，居民当时的售房合同中并未将铝合金窗和防盗门作为房屋的附属设施，故应另行付费。97年8月，王某与开发商签订商品房预售合同，购买XX公寓商品住房一套，合同约定98年6月底前交房。97年12月该公寓土建工程结束，同月，王某因原住房动迁在即

2、，向工程队要来房门钥匙并着手装修。98年1月底，开发商委托的物业公司进场管理，保洁、保安人员到位。98年3月，该公寓通过竣工验收。98年4月，该公寓所在小区的物业管理收费标准经物价局批准。98年5月，大批住户收楼进户。98年6月，该公寓获得《住宅交付使用许可证》。98年7月，物业公司向王某收取物业管理费，收费起始时间为98年2月。王某认为不合理，应从开发商获得《住宅交付使用许可证》(即98年6月)后收取物业管理费。33．物业公司应从何时开始收取物业管理费?34．业主委员会要求物业公司公开全部收支帐目合理吗?98年6月，某小区业委会成立。98年12月，业委会

3、要求其选聘的物业公司公布全部收支账目，包括人员工资、利润数，接受审核。物业公司则认为收支帐目属自己的经营性行为，涉及商业秘密，遂对业委会的要求予以拒绝。35．物业公司收取的物业管理服务费用的结余如何处理?某业主委员会另聘物业公司对小区管理服务后，要求原聘物业公司将管理费、保洁、保安、车辆停放等费用的余额移交业委会。原聘物业公司认为业主委员会的要求苛刻，且无依据。36．业主进户装修时物业公司应如何合理收费?某商品房小区业主在进户时，物业公司向业主每人收取了50元进户费。另外，不论业主装修与否，物业公司向每户收取了建筑垃圾清运费；对室内装修施工的民工进行了登记

4、，发放了小区出入证件，同时也收取了每人l5元的证件费。37．因墙面渗水造成财产损失是否概属物业管理不当?某小区自1998年6月起先后由开发商和业主委员会委托原告JA物业管理公司进行物业管理服务，被告郭某自1999年1月起长期拖欠物业管理费。原告多次催讨，均被被告拒付。被告认为，自己在装修入住后即发现北房间墙面渗水，损坏了装修，另外2000年夏天发生楼上住户卫生间渗水至被告的客厅，损坏了天花板。经原告修理，仍有渗漏。原告对此应承担物业管理上的责任，原告不赔偿财产掺失，被告就不支付物业管理费。38．底楼的跃层住户是否应承担电梯运行费吗?某大楼底层与二层设计为跃

5、层，底层无总门，总门在二层。这些跃层的业主除搬运家具和大件物品使用电梯外，平时不乘电梯直接通过扶梯上下。因此，这部分跃层的住户根据住宅底层的业主不承担电梯运行费的规定拒付电梯运行费。39．该户业主拒付物业管理相关费用的理由是否成立?某小区的业主委员会自1996年起委托原告DM物业公司进行物业管理。99年2月，新的业主委员会将合同延期至2000年11月底。自原告管理以来，被告朱某一直未缴付物业管理费和维修基金，亦拒付大楼电控门安装费，原告在多次催讨无效的情况下，诉请法院判令被告支付物业管理费及滞纳金，支付维修基金和电控门安装费。对此，被告朱某辩称，物业服务合

6、同签定时，DM物业公司的法定代表人章某同时又是业主委员会的主任，故物业管理合同无效；维修基金未发生实际使用，故无权收取；电控门安装后始终开着，未达到安装目的，业主不应付费。40．怎样解决社区服务和物业管理服务的交叉问题．某小区的公房承租人夏某长期以来一直向物业公司交付公房租金，并向居委会交付保安、保洁费。1999年5月小区成立了业委会，续聘原物业公司提供管理服务。5月起，物业公司要求夏某另付物业管理费和保安、保洁费，理由是小区由物业公司提供统一服务。夏某对此深感不解。41．开发商作出的由购房单位自行实行物业管理的承诺有效吗?某小区有3幢大楼，由开发商自聘物

7、业公司进行物业管理。1998年10月，开发商为促销，应允一购房单位，在购买其中任何一幢楼后，即将该幢大楼移交该给单位自行管理。1999年8月，该小区的业委会成立。购房单位提出根据开发商的承诺，自己单位购买的此幢大楼应由本单位管理。42．售后公房的高层电梯、水泵运行费如何收取?某售后公房小区的业主委员会和物业公司在签订物业管理合同时，约定了“高层住宅电梯、水泵、运行费按实结算，由物业公司向业主收取。”在实际操作中，因实际运行费低于0．55元／平方米，物业公司提出按规定以0．55元／平方米包干结算。就此，业主委员会提出费用结算应按合同约定履行，支付方式可按规定

8、由业主直接支付0．15元／平方米，余款从维修基金中列支。43．在履