朱树英《最高院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷

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1、引言：最高人民法院关于房地产先后颁布了三个司法解释，现在所要讲的这个司法解释是2005年6月颁布的。现在最高院在审理关于房地产案件时有三个司法解释：一、是关于土地使用权，二、是关于建设工程（2004月10月颁布，2005年1月1日施行），三、是关于商品房买卖（2003年4月颁布，2003年6月1日开始施行）。现在司法实践中各级人民法院办理房地产案件基本上按照这三个司法解释操作。今天主要讲第一个司法解释：《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》。《解释》一共28条，其主要内容分为三部分：（一）土地使

2、用权出让合同纠纷；（二）土地使用权转让合同纠纷；（三）合作开发房地产合同纠纷。一、《解释》的主要内容（一）土地使用权出让合同纠纷第1条：土地使用权出让合同“本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。”第2条：开发区管理委员会出让土地行为的处理“开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地

3、管理部门追认的，可以认定合同有效。”第3条：协议出让土地价格的确定“经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。”第4条：对未办理批准手续合同的处理“土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方

4、请求解除合同的，应予支持。”第5条：土地出让金的调整“受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。”第6条：对擅自改变土地用途合同的处理“受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。”（二）土地使用权转让合同纠纷第7条：土地使用权转让合同“本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。”第8条：未办

5、理权属变更登记的合同有效“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”第9条：未取得土地使用权证的转让合同的效力认定“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”第10条：一地数转合同的处理原则（登记、占有、公平、诚信）“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均

6、要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。未能取得土地使用权的受让方请求解除

7、合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。”第11条：划拨土地转让未经批准的无效“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”第12条：划拨土地转为出让土地的纠纷处理“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”第13条：划拨土地直接转

8、让的纠纷处理“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”（三）合作开发房地产合同纠纷第14条：合作开发房地产合同“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用