宁波阳光大酒店项目前期报告

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1、宁波阳光大酒店项目前期报告博虹投资2007年4月6日前言：第一部分：产品概况第二部分：SWOT分析第三部分：酒店市场分析第四部分：办公楼市场分析第五部分：商业市场分析第六部分：项目调整建议第七部分：项目推广建议附录部分：博虹投资简介报告目录前言※针对阳光大酒店项目特性，根据目前宁波酒店、办公楼、商业总体市场供求状况，并结合项目所在城西区域的特性，就本案的运作思路提供参考意见。※为实现本项目的快速去化，降低市场风险，根据宁波同类产品的实际配置、销售情况，为本项目的产品提供调整建议。※根据目前宁波同类型项目的实际案例及销售情况，为本案在取

2、得销售许可之前的运作模式提出本公司的建设性意见。※本报告为项目前期报告，重点为整体市场的把握、产品价值提升建议、项目前期推广建议，相关细节将在后续提供给贵方。产品概况第一部分四星级标准酒店1栋，21层，单层面积为1360㎡，总建面积为28560㎡酒店客房数330套1栋，22层，单层面积为1360㎡，总建面积为29920㎡商场：酒店、办公楼下面的连层，共3层写字楼部分商业部分产品分类项目经济指标总用地面积总建筑面积建筑占地面积建筑密度容积率绿地率总停车位19420平方米99749平方米9710平方米50％425％490辆建设单位设计单位产品构造酒店经

3、营单位酒店星级竣工时间自行车位宁波市阳光世界大酒店有限公司宁波市海曙区望春街道西成村经济合作社宁波市建筑设计研究院主体为框架剪力墙结构，由地下2层、地上25层、及裙房等组合而成宁波市阳光世界大酒店有限公司四星级标准2008年8月1450辆项目特点：※地处宁波城西，整体商业氛围档次不高，仍处于发展阶段。※产品属于复合型商业地产，包括四星级标准酒店、商务楼、商业部分。※本案酒店的顺利经营将有力支撑写字楼及商业部分的运营发展和销售。※村级用地，必须在建筑大体完成后，才能开始销售。SWOT分析第二部分项目优势分析※交通优势明显：环城西路、丽园、机场路、气象

4、路以及新典路构成了纵横交通网，为本项目的通达性提供了保障。※复合型产品优势：四星级标准酒店通过品牌经营团队进行运营，可以提升区域价值，并带动写字楼、商业部分的整体价值提升。※现房实景优势：本项目属于村级用地，必须在得到许可后才可销售。这种特性一方面会给开发商带来一定的资金压力；另一方面，对客户而言，可以产生“眼见为实”的保证，也是企业实力的体现。项目劣势分析※人口分布杂，区域档次低：项目周边外来人口多，人员成分复杂，将对项目品质、档次提升产生负面影响。※区域商务竞争力不强：周边办公楼内、外部配置低，缺乏品牌客户入住，而在建或将开建的的宇达名城、丽园

5、尚都、金都国际、恒丰中心等虽在内外部配置上有很大的提升，但体量大、客户定位重复，放在写字楼市场进行比较，明显缺乏特色支持。※区域商业氛围杂乱、无序：海曙西部地区只有一些自发形成、零星散乱的商业分布，至今无一个象样的服务业集聚区，造成区域档次越来越低、租金售价难以提升、商业氛围难以形成。项目周边商业氛围项目周边商业具有城乡结合部特征：种类多、杂乱、整体档次不高，直接导致很多人对城西区域的印象仍然停留在“脏、乱、差”阶段，这是本项目发展所必须解决的心理抗性。参杂五金汽配店铺宁波电缆电线厂就在附近，所以周边自发地形成了众多五金、线缆、汽配等店铺。此类店铺

6、形象普遍较差，虽然部分繁荣了地方商业，但对本项目的推广会产生负面作用。项目威胁分析1※市场供应量大、竞争加剧：酒店方面，宁波各区近几年大幅推出高标准、具有知名品牌管理团队的星级酒店，酒店行业的客户竞争已经进入白热化状态。商务楼方面，宁波未来三年内写字楼供应量将超过200万平方米，而年均消化量仅30万平方米左右，写字楼供过于求的形势将不可避免。商业方面，宁波近年规划建设的商业中心增多，总面积达到100万平方米，如万达广场、世纪东方商业中心、湾头商业休闲区等，势必将争夺宁波市区有限的客户资源，未来商业市场的竞争形势同样不可乐观。项目威胁分析2※同区域写

7、字楼产品竞争激烈：在建或即将开建的有宇达名城、丽园尚都、金都国际、恒丰中心等。如果本项目在形态、配置和客户三方面无法突破，单就海曙西区的同质竞争就势必在所难免，更不用说参与整个宁波写字楼市场的竞争。※同类写字楼产品竞争威胁：海曙区留存的村级用地尚有不少，这些村级用地多为商业用途，由于这些用地在成本等方面与本项目相似，未来区域内商业和写字楼项目竞争将更加激烈。项目机会分析※高标准酒店在城西存在空白：海曙西部地区缺少星级高标准酒店，而机场路直达西区，从项目所在地更可直达宁波核心，存在相当高档客户来源及相应需求。※品牌经营酒店在城西存在空白：城西酒店业尚

8、未出现具有全国、乃至国际品牌的经营管理团队进行运营的星级酒店，对区域市场而言具有开创意义，并可提升项目整体价值的意义。※具