地产智库商业规划与设计

《地产智库商业规划与设计》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、主讲：宋文波2011年9月25日商业规划与设计1.商业的概念商业亦称“贸易”，是从事商品疏通的部门或场所。可分为：对外贸易和国内商业，国内商业又分为批发商业和零售商业。批发商业如：农批市场，电子商品批发市场，纺织品批发市场等各类别专业批发市场。零售业：超市，百货，士多店，街铺等。2.商业的职能商业的主要职能，是进行商品的收购，销售，调运和储存，是联结工业同农业，城市同乡村，生产同消费的桥梁和纽带（所以不能简单理解，商业不仅是指商品的交易，也包括收购，调运和储存，但最终都是为了完成交易。）一、商业的演变和发展3.商业的产生、发展和演变商业是如何产生的？

2、首先商业是交易的主体是人类，商品，即用来交换的产品，由于人类社会进步产生了社会分工，劳动者生产出来的茶品，用来交换就成为商品。商品的流通固化下来部门和场所形成了商业。伴随着商业的发展经历了三个阶段即从商业最原始的物物交换的集市到货币与物的交换，到货币与货交换，货币与债券的股市。由于网络的产生和广泛运用，商业交易的场所也从实际的购物转为网上购物，因此，未来商业的发展必将因为科技的发展而发展。1.商业中心的两重含义（1）担负一定区域商业智能的中心城市，一般具有商品集散位置所造成，便捷的运输条件，良好商业环境和广阔的腹地等。按其规模分为全球性，全国性大型商

3、业中心，地区性中型商业中心和区域性小型商业中心。（2）城市内部商业活动集中的地区，具有较完善的商业设施，较完备的商业货物和服务配套行业。2.商业中心的等级及规模等级依城市的规模而定：特大城市一般分：市级，副市级，区级，社区（街道）级商业中心大中城市一般分：市级，区级，社区（街道）级商业中心小城市一般分：市级，社区（街道）级商业中心二、商业中心1.商业布局的定义一个国家的地区或城市按照一定的目的原则，根据各种商业结构和活动的特点和各地经济与人文地理条件，对商业进行合理的空间位量安排，从而形成各展所长，密切配合，互相促进的有机商业体系。2.商业布局的原则

4、布局的原则：（1）商业与人文环境相结合（2）集中与分散相结合（3）专业性和综合性相结合（4）固定式和流动式相结合（5）国营与私营（6）集体与个体摊点相结合（7）大中小型相结合三、商业规划三、商业规划1.商业布局的定义2.商业布局的原则3.商业的选址4.商业项目的市调及可研（1）市调的整体工作计划（2）工作内容（3）工作成果5.商业项目的定位及市场定位流程6.商业项目的总体布局3.商业的选址从城市主体的商业布局出发，结合开发商自身的特点和实力，按照商业布局的几大原则，选择合适的城市的区位，获取土地。用行业的话叫做：“商业地产，第一是地段，第二是地段，第

5、三还是地段。”其实质是选择地段的重要性。以下是我在商业项目选地的21个要素：12.对环境影响13.出让条件14.规划的条件15.同类竞争16.公共交通17.企业号召力18.地方政府信誉度19.政策风险20.城市或区域商业总量21.物理障碍1.城市规模，容量,人口密度2.距离和位置3.形状4.规模5.可达性6.昭示性（可辨识性）7.地形；地质8.周边环境和配套9.税收10.功能分区11.服务半径工作阶段主要工作工作日工作内容及成果第一阶段项目启动阶段沟通1个工作日项目启动会，确认工作计划初步市场调研1个工作日地块及周边考察调研，同房访谈7个工作日房地产

6、重点板块调研商业市场调研3个工作日调研资料整理汇总项目初步定位2个工作日项目初步定位讨论5个工作日项目初步定位报告撰写1个工作日内部评审会2个工作日项目初步定位报告调整1个工作日进行初步定位提报第二阶段补充调研3个工作日客户专题调研项目整体定位3个工作日项目定位报告撰写1个工作日内部评审会1个工作日项目定位报告提报第三阶段定位深化，定位终稿确定10个工作日提交《项目整体定位报告》（打印文本）、《项目XX专题深化建议》第四阶段协助开发商寻求设计合作方、确定项目设计任务书另行确定《项目设计任务书》设计跟踪视具体情况而定（1）市调的整体工作计划4.商业项目

7、的市调及可研（2）工作内容第一阶段——《项目初步定位研究》a.城市房地产市场发展研究房地产宏观政策研究：宏观政策及微观政策分析、国家近期经济发展形势、目前2011年房地产市场预测项目市场特征分析各板块特征分析地块周围三公里范围内竞争楼盘案例分析：占地面积、总建筑面积、建筑形态及风格、产品及助理产品介绍、规划设计、配套设置、推盘节奏等。未来竞争格局分析未来市场受政策影响分析未来市场预测b.城市商业市场发展研究城市商圈分析研究地铁半小时商圈范围内代表性商业项目案例分析未来商业竞争格局分析未来商业市场预测c.人口环境因素分析第一阶段——《项目初步定位研究》

8、d.用地分析项目地理位置及周边关系地块范围、规划要求、场所现状区域规划土地成本、拆迁费用等财务指标e.客户分