新华信—中国房地产行业研究报告

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1、中国房地产行业试探性研究新华信管理咨询沈浩云2001年10月上海说明本房地产行业研究有待Customize，请根据不同的客户状况使用由于正在与北京方面洽谈业务，本研究偏重北京市场的研究，同时根据万通的战略方向，增加了对别墅市场/独立住宅市场的研究由于缺乏相关最新专业数据，本研究无法提供最新数据分析关于宏观经济及走势部分，还有待根据两者关系进一步研究和挖掘相关经济指标2房地产行业研究大纲宏观经济和房地产行业宏观研究北京/上海房地产市场研究房地产企业个案分析（万科）房地产上市公司比较分析(深圳和香港)房地产企业成功要素分析和现存问题及挑战（价值链等）房地产企业的发展战略

2、（住宅供应商还是房地开发商、多元化）3宏观经济和房地产行业现状及发展综述4房地产行业的行业特征：周期性、关联性、地域性、政策性周期性关联性地域性政策敏感性房地产业属于固定资产投资的范畴，与宏观经济一样具有明显的周期性作为基础性产业，具有高度的综合性和关联度，住宅产业带动系数为2.3房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，区域发展不平衡，级差收益明显政策对房地产业的影响主要体现在土地资源供应、各项税费、房地产流通政策和货币政策。5房地产行业2000-2010年间的发展目标和前景以每年12%的速度增长商品房住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积的比例达80%，商品房占

3、城镇竣工房屋总面积的50%实行社会、专业化物业管理和修缮的房屋占社会房屋总量的50%城镇（非农业人口）人均住房使用面积2010年达到18平方米，建设住宅33.5亿平方米，平均每年新建3.35亿平方米6宏观经济对房地产企业的影响全面推行住房公积金制度，福利分房变为货币化分房，放款住房贷款条件，降低住房贷款利率，拉动了住宅业发展，有利于以住宅为主业的公司发展，如深万科（0002）西部大开发-中央财政加大对西部地区的转移支付，涉足基础设施的房地产企业收益，如渝开发A（0514）中国政府“小城镇大战略”的发展思路，加快小城镇的发展和城市化进程，有利于中小城市房地产公司的发展

4、。如三木集团（0632）7中国宏观经济的强劲而又持续的增长将极大促进房地产行业的增长89中国建筑业占GDP的比例逐年增大，但与发达国家10%-20%的比例相比，还有很大距离建筑业GDP4.7%5.2%5.6%5.4%4.7%4.6%4.7%5.3%6.6%6.4%6.5%6.7%6.5%6.7%6.6%1011国外人均居住面积：XXX12进入WTO对中国房地产企业的影响高档外销房、写字楼、宾馆、商场及工业用地的需求明显增加外资房地产企业将逐步进入中国市场，市场竞争更加激烈国外房地产开发商凭借其先进的物业管理模式、营销网络和更加专业化、人性化的服务理念，对国内房地产开

5、发商的业务将形成较大的冲击国内房地产开发商的政府背景优势和天然的地区优势将不再成为业务开拓的主要优势外资房地产开发商将首先进入高档外销公寓及写字楼市场，并逐步进入物业测量、价值评估等中介服务市场和中低档住房市场，其市场份额将逐步提高目前，国外一些知名的房地产物业管理中介机构已在中国开设分公司，全球最大的房地产企业--美国２１世纪不动产已经进入中国物业代理市场国外金融机构的介入将促进我国房地产金融业发展加入ＷＴＯ将加快我国房地产企业的联盟和重组目前已形成南北两大联盟，即由万科、华远等２０家会员组成的“中国城市房地产协作网络”和以大连万达、中房集团为首，由３３家企业组成

6、的“住宅产业集团联盟”房地产企业正面临新一轮“洗牌”，相当数量的房地产企业将被市场淘汰，如上海房地产开发企业的总量，半年内已从４３４７家降低为３３１２家，广州近年来也有３００多家房地产企业被淘汰出局。13进入2000年以来，国内房地产需求旺盛,前景看好景气指数10010110210310410510610710846810122468101224681012241999年2000年2001年142000年商品房销售额3572亿元，比上年增长30.1％，显示出强有力的发展势头15公积金贷款余额商业贷款余额16商业用房办公楼住宅17购买方研究--收入等宏观经济指数个人购

7、买18以上数据国外为90年代初，中国为1999年数据世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。19按中国政府规定的目标人均住房面积20平方米，中国住房市场容量巨大60平米以上60平米以下国家目标人均住房面积为20平米，三口之家为60平米20针对目前购房目的是为了改善住房条件这样的现状，中国住宅市场应该是相对稳定发展的市场21中国一般居民购买力分析购房款来源=原有的储蓄存款+当年总收入中扣除消费支出的余额+住房公积金+每月发放的住房补贴+一次性发放的住房补贴一个普通的三口之家按国家规定标准购买20*3=60平米房子的购房能力。2