2010大连甘西区辛寨子版块调研报告

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1、大连甘西区辛寨子版块调研报告2010年12月22日区域版块认知与引导区域的供给与需求区域内主要在售项目列举区域项目初步建议市场调查报告框架第一部分版块认知与引导版块大连地产版块图飞机场机场新区西山水库泡崖辛寨子锦绣马栏子周水子革镇堡南关岭泉水大华南甘井子区域甘井子区的区域功能已正式被定位为现代化国际化中心城区，目前，该区已经并正在规划建设大连生态科技创新城、大连体育新城、大连湾临海装备制造业聚集区、大连北部商业区、大连空港商务区、大连西城国际旅游商务区等六大功能区，形成“两城四区”布局。旅顺口城区甘井子区中山区沙河口区西岗区城市中心区西北中心城作为大连西北部的中心城，机场区域所形成

2、的行政文化、居住中心和空港商务区，大东沟区域的生态科技创新城，以及西城国际旅游商务区更是唇齿相依，相辅相成。西北中心城中“一城两区”的产业发展格局机场新区“机场新区”位于大连市周水子国际机场南侧地区，北以旅顺北路为界，东到锦绣居住区，西南以山体为界，总用地约14.22平方公里。其中规划居住用地为455.78公顷，规划总居住人口数为13万人，人均占地35平方米。在这六大功能区中，机场新区享有其中的三项，是甘井子区建设“现代化国际化中心城区”的核心区域。城市副中心宜居新版块起步早，在诸多新兴区域中占据先发之势政策、配套等多重利好助推板块升级现在及未来大连楼市最活跃区域之一亿达、万科等品

3、牌开发商纷纷抢滩产品丰富，多个楼盘全面开花从城市边缘跃升为中心区域高端居住区区域特点根据机场新区规划，解读区域价值依托政府的迁入，有着良好规划，区域形象较好的城市新区政务新区以行政中心为中心，围绕行政中心规划文化、教育、体育等公共配套设施政务新区城市副中心城市副中心处于城市规划的中心城内，非城市郊外的卫星城大城市都通过规划建设城市副中心，推动城市由单中心向多中心的转换来缓解、疏散中心城过度集中的城市职能和人口疏散点将变为区域经济发展中心，承担中心城职能并带动周边区域发展是指由于航空运输的巨大效益，促使在航空港相邻地区出现生产、资本、人口的聚集，从而形成的多功能经济区域临空经济形成同

4、机场规模与所在城市的发达程度关系密切临空产业为临空经济核心机场临空经济区AirportEconomicZoneSUB-CBD区域发展的增长级NewGovernmentdistrict辛寨子版块属于大概念的机场新区，和依托大连体育新城的革镇铺和依托大连生态科技创新城的营城子、夏家诃子都属大连甘西发展的重点区域营城子革镇堡机场新区版块初步认知辛寨子（含前革）：张前路已西，大概念上的机场新区，此区域的新盘主要以新星系列，和万科魅力之城为主，脏乱差和治安问题是大连人对这里的第一印象，人口密度相对较低是辛寨子开发和改造的一大优势，随着大东沟软件园项目和机场新区产业园区规划的落实，新寨子有望成

5、为以产业化带动城市化发展的新兴居住区目前来看人文基础较差，距已建成商业中心较远第二部分区域的供给与需求供需区域供应——土地供应大东沟大片区的城区改造，在土地供应计划内机场新区泛机场新区区域供应——楼盘分布区域交通项目距城市中心区解放广场距离约为7公里，通达性较高，但区域公共交通不发达星海区解放广场旅顺中路旅顺北路迎客路张前路西部大通道华北路华北路西北路大连机场7.3公里中心区高新区华南区泉水区东部沿海区项目距市中心解放广场直线距离约7.3公里；区域通达性较高：BRT、地铁、西部大通道、旅顺北路、土洋高速等区域公共交通不发达明珠路中心区西部居住区高新园区东海区北部居住区南部风景区西北

6、部居住区星海区交通导致主要外溢板块分析泛高新板块西山板块机场新区板块华南板块泉水板块外溢板块区域居住价值评定板块距市中心直线距离车行时间通达性配套华南８公里３０分钟以内通达性较好；四条南北向主干道连通市中心和板块，路网成型，公交线路发达较成熟商圈已成型，医院、学校、银行等配套设施齐全，华南是泉水副中心最成熟的商圈，有望成为大连市区五大商业中心之一泉水１１公里超过半个小时泉水板块的通达性一般，公交便利但车行时间较长依托华南板块成熟配套，但自身板块内商业、学校、医院、体育文化设施等目前都不完善西山７公里２０分钟道路通畅、路况良好，公交便利依托马栏广场，各种生活基本配套齐全，但档次不高高

7、新５．５公里２０分钟以内与市内主要干道连接良好，且板块内交通逐步完善主要是产业聚集带，商业配套缺少成规模的聚集带，高等学府聚集机场新区7.3公里30分钟通达性高，但现状区域公共交通不发达依托新星绿城以及原有居住配套，规划为城市副中心，区政府迁入，城市公园、体育馆、文化馆、美术馆、商务办公、区域级商业中心区域居住价值必备指标：公共交通便利性周边的生活设施增值指标：安静程度空气质量地铁交通便利性周边绿化环境快速交通便利性外溢板块客户分析：客户按承受能力和居住偏好分布，客户