项目方案运营策划书(模板~)

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1、-_有限公司XXX项目项目运营策划书二○○九年三月-_目录1.项目经营决策指导意见22.项目经营目标43.项目开发进度目标64.项目开发成本管理目标85.质量管理目标116.项目风险提示12-_1.项目经营决策指导意见1.1项目战略目标：（项目管理部）此部分包含但不限于：区域发展意义、公司品牌价值意义、项目投资收益贡献、公司产品线延伸或产品标准化提升意义等。1.2项目开发策略：（项目管理部、财务管理部）1.2.1项目整体开发策略：此部分描述开发策略，如：进度优先、品质优先、利润优先等等。1.2.2战略控制性指标：为达成上述目标，经公司项目管理部审议、公司总经理审批，以

2、下指标为刚性指标，各级项目开发计划须保证以下指标的实现，公司总经理审批的变更情况除外：控制指标项目整体目标值各年度预期备注1st年度2nd年度3rd年度财务指标销售收入净利润累计税后利润率——————内部收益率（IRR）投入资本回报率(ROIC)流程指标销售面积新开工面积竣工面积结算面积管理性指标管理费用率销售费用率建筑总包率增值服务比例……注：各年度预期，第一年为考核性目标，以后各年为预估值、以年度确定的目标值为准不仅限于收益、进度、成本等指标，包括管理性指标，如管理费用率1.3产品线方案：（设计管理部）-_1.1.1所属产品系列：如孔雀城、奥韵、第九园等产品系列：

3、(选项示例)□孔雀城系列□奥韵系列□第九园系列□XX系列其他1.1.2项目成熟度：组合产品项目：(选项示例)可参照项目多层系列□创新产品□成熟产品□标准化产品小高层系列□创新产品□成熟产品□标准化产品中高层系列□创新产品□成熟产品□标准化产品高层系列□创新产品□成熟产品□标准化产品情景洋房系列□创新产品□成熟产品□标准化产品TH系列□创新产品□成熟产品□标准化产品1.2其他管理目标：如某新技术应用、某新业务模式尝试、物业管理标杆等-_1.项目经营目标：（项目发展部、设计部门、销售部门）1.1主要经济技术指标：项目基本信息地理位置土地获取时间土地获取方式总地价(亿元)楼

4、面地价(元/平米)开发物业可售面积持有投资物业面积权益比例序号项目名称合计一期二期三期……1占地面积（亩）1.1总占地面积1.2建设用地面积1.3代证面积2建筑面积（m2）2.1住宅2.2商业2.4车位3可销售面积（m2）3.1住宅3.2商业3.4车库4容积率（万m2/hm2）5绿化率6总户数（户）7总人口（人）说明性文字：1.2项目收益估算（在可研成果基础上，成本合约部、财务管理部）序号项目名称合计一期二期三期……备注1销售收入（万元）1.1住宅1.2商业1.4车库-_2销售成本（万元）3管理费用（万元）4销售费用（万元）5两税一费（万元）6所得税（万元）7净利润（

5、万元）8毛利率（%）9净利率（%）说明：“管理费用、营销费用、所得税、净利润、净利率”在分期中无须填报。两税一费指土地增值税、营业税和财务费用1.1项目资金计划（财务管理部）　年年第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度现金流出地价款支出　　　　　　　　建造款支出　　　　　　　　营业税及附加　　　　　　　　销售费用　　　　　　　　其他　　　　　　　　合计　　　　　　　　现金流入　　　　　　　　净现金流量　　　　　　　　-_1.项目开发进度目标（项目管理部）重要说明：分子公司在总部下达的项目各期开发关键节点计划基础上，需进一步细化项目一级计划。1

6、.1项目开发进度总体规划第一期第二期备注一标段二标段一标段二标段工程名称物业类型结构类型层数（地下/地上）建筑面积（m2）合计地上地下计划开工日期计划开盘日期计划竣工时间计划入伙日期1.2前提条件:说明1：项目进度控制目标的改变往往是因为项目管理原默认前提条件的变化引起的，因此本处应清晰描述出所有的重要的前提条件。本处不描述风险或者不可抗力。例：n桩基提前开工n主体采用费率招标n外墙涂料采用吊篮施工n绿化……说明2：每次计划变更后，应更新本说明。应至少包括如下方面：1.上一版计划相比，计划变更的内容说明。2.项目开发关键路径的描述。3.项目管理过程中一些非常规措施的说

7、明。4.从交付角度对销售配合范围及内容的详细说明。-_1.1项目一期开发进度计划（项目管理部组织完成后插入对象）-_1.项目开发成本管理目标（成本合约部）1.1项目开发成本管理目标（参照公司成本测算表科目）序号工程（费用）名称造价（万元）单方造价（元/m2）备注按建筑面积计按可售面积计CB0101地价及转让费　　　CB0102征地及拆迁费用　　　CB0103其他费用　　　CB0201咨询调研费　　　CB0202勘察、设计费　　　CB0203前期及后期手续费　　CB0204前期工程费　　　CB0205前期及后期其他费　　　CB0301土方护坡降水及基础