美荔园推广报告3

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1、CENTALINE美荔园营销推广报告目录第一部分销售时机及销售阶段安排一、销售时机分析二、销售阶段安排第二部分销售策略各推广阶段销售策略（一）内部认购期（二）公开发售前期（三）公开发售中期（四）公开发售后期第三部分价格策略一、价格走势建议二、推售单位安排三、定价策略1．定价的影响因素2．定价的基本原则56CENTALINE美荔园营销推广报告一、付款方式建议第四部分广告推广策略一、各销售阶段广告战略（一）内部认购期1．推广策略2．版面安排3．平面广告诉求点（二）公开发售前期1．推广策略2．平面广告诉求点（三）公开发售中期1.推广

2、策略2.平面广告诉求点（四）公开发售后期1.推广策略2.平面广告诉求点二、推广费用预计56CENTALINE美荔园营销推广报告第一部分销售时机及销售阶段安排一、销售时机分析关于公开发售时间，结合本项目的开发进度和开售前的筹备工作，发展商与中原亦就此问题已达成共识，即基本确定将公开发售时间定在今年11月中。²宏观经济环境和政策给予的市场机会：经济回稳的支持、房改政策的刺激、税收政策的鼓励、金融信贷的支持等等都给本项目带来十分有利的大环境。²周边的市场机会：本项目地处深圳新中心地带，拥有便利的交通和齐全的配套设施，作为政治、经济、

3、文化中心的建设日益完善。目前除市民广场在建和玮鹏花园准备开售外，其他周边楼盘大多数为尾盘销售阶段，故应把握此有利的时机，及时抢占市场的占有率。²深圳的安居房上市：56CENTALINE美荔园营销推广报告据调查：只有约10%的人近期有换证上市的打算，预测：短期内能进入市场的安居房不多，一方面大多数人仍在观望，另一方面相当数量的安居房的产权尚不明晰。安居房上市现处于初期阶段，在转让流程、税收政策、公房持有者观念等各方面综合因素尚不成熟，预计在1~2年内公房上市除会出现公房租赁升温现象以外，对整个房地产买卖的二级市场的影响不大，在价

4、格及供应量方面不会有较大的市场波动。²香港特区政府短期落成的4项铁路项目将军澳支线（2002年落成）、西铁（2003年落成）、马鞍山至大围铁路（2004年），而且未来16年将有6条新铁路走廊陆续建成。²深圳特区政府预计将于2004年6月完成深圳市地铁系统联调，全线建成开通。1）地铁的建成将极大刺激深圳楼盘的外销成交量和楼价，2）地铁的出现不但会使深圳加快速度成为一个超大规模的城市，而且能将土地利用率大幅度提高，将城市疆界向外推移。3）地铁可提高沿线物业的商业价值，对商业和住宅影响较大；²今年的住交会与房地产秋交会联办，于11月

5、24日~27日举行，将掀起下半年房地产市场交易的高潮。56CENTALINE美荔园营销推广报告外销1）深圳外销市场呈上升趋势，到99年外销面积已占总成交面积的10.33%。2）随着香港97回归，深港经济正迈向一体化。深圳地铁预计于2004年6月开通，皇岗口岸24小时通关政策的实施，而且深港两地楼价相差甚远，香港人在深圳居住、香港上班，将会成为普遍现象。3）香港居民在内地所生子女高达100万人，短期内不可能全部移居香港，这些人当中将有相当一部分在深圳购买房子，安排其子女居住。至于在香港市场的发售时间，中原建议视明年深圳市场公开发

6、售市场反映以及项目的工程形象而定。若市场反映热烈，同时深圳楼盘在港销售理想，则应及时推向香港市场，争取内外销联动的效应。初步预计外销时间为2001年9月左右。56CENTALINE美荔园营销推广报告销售阶段安排中原建议将整个销售推广阶段分为以下四个阶段，详见下表：阶段阶段细分时间销售目标内部认购期(2000年11月中~2000年12月底)内部登记2000/11/11~2000/11/23接受认购权登记正式内部认购2000/11/24~2000/12/31销售面积10%，累计为10%。公开发售前期(2001年1月1日~2001年

7、3月31日)发售初期（年前）2001/1/1~2001/1/20销售面积15%，累计为25%。发售初期（年后）2001/2/2~2001/3/1公开发售中期(2001年4月1日~2001年9月30日)发售中期2001/4/1~2001/6/30销售面积30%，累计为55%。发售后期2001/7/1~2001/9/30公开发售后期(2001年10月1日~2002年12月31日)尾盘初期2001/10/1~2002/5/31销售面积30%，累计为85%。尾盘后期2002/6/1~2002/12/331销售面积10%，累计为95%。

8、56CENTALINE美荔园营销推广报告第二部分销售策略一、整体销售策略1.品牌策略1）钻石品质的形象定位经过对楼盘自身及市场状况的分析后，中原将美荔园的市场形象定位于“坐拥荔枝公园全景观的都市中心豪庭”（具体详见定位报告）。对于深圳现在的豪宅市场来说，每个豪宅都具备自身的特