商品房预售法律规制的经济法视角

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1、商品房预售法律规制的经济法视角商品房顶售法律规制的经济法视角隋崎(四川大学法学院610064)E摘要】市场机制对社会资源配置的调节方式和调节过程存在着自身有高利润、高收益的特点，这种巨大的利益驱使完全可能促使以追元法龙服的局限性，阻碍整体利益的实现，影响绞济生活的正常秩序。求利益最大化的商事主体个体争先恐后地进入这一行业，最后导凡是由于;市场失灵因家不得不进行干预解决这些问题。同时在商致社会资源过于集中，供大于求，恶性竞争的情况出现。因此，国品房预售中买受人处于明显的弱势，出卖人也，往往利用优势地位损害家需要运用经济、法律手段对房地产市场进行干预，这点在商品房实受人的利益。本文

2、力求以经济法学的其本法律价值为指导，以利益预售领域表现的尤为突出。近期央行不断的下调存款准备金幕以分析为线索，通过阂家宏观调控实现利益的平衡，以及通过惩罚性赔偿及多项国家政策法律的出台正是为了对房地产市场进行干预，使对处于弱势地位的买受人的合法权益迸行保护实现法律的公平之义。之回归理性。E关键词】商品房预偿;市场失}t;国家干预;惩罚性赔偿制度通过国家的宏观调控与市场机制的结合，使得个人利益与全局利益可以问时兼顾。通过国家在某些领域发布主运活的政策，可l商品房预售与经济法平衡性原理--缺陷矫正以使市场体制外的经济关系也能得到有效的调节。通过因家强有商品房预筒中常常出现一系列的问

3、题，如;市场失灵;就需要力的监管.可以规泪市场的不正当的竟争行为。国家对经济的统国家进行干预来矫正缺陷。国家干预是指国家基于公共利益，为筹安排辅助市场机制实现资源的最大化合理配置o国家对市场主了实现实质公平而通过立法活动限制市场主体意思自由，并迫使体提供信息，保证了交易起点的公平。国家为社会提供公共产品，其服从的1t态及发现。自由放任慕础之上的市场竞争机制，并非保证了市场经济的顺利展开。国家缩小贫富差距，保障了市场竞在任何领域、任何状态下都能够充分展歼，而在另外…些领域或场争中弱势群体的利益。因此，国家作为;看不见的子;干预;市场失合，市场机制即使能够充分发摔，也无法达到符合整

4、个社会要求的灵;，将市场的自我调节功能和政府指导作用相结合。正确资源配置效果。这些问题就是市场经济自身所无法克服的朋2商晶房预售与经济法倾斜性原理唰精翩实质公平有的缺陷或不足，西方经济理论将它们统称为;市场失灵tI;市场失在市场级济条件下商品房预售是独立平等主体之间就期房进灵;是由市场机制调节的自身缺陷造成的。市场机制缺陷和失灵，行等价交换，平等的预售房与预购方享有充分的意思自治，但是这既不可能由市场机制本身克服，也不可能由商事主体的行为解决，种平等也只是法律地位上的平等，和平等受法律的保护o但是契只能耐政府出面进行适度干预。是因为政府有辛苦纠正市场机制失约自由帽其流弊使经济上

5、的强者利用契约为欺压弱者的工灵的特有优势，如{??E税、审批、处罚等，;政府是唯一有能力和社会具，或契约自由为掩护而产生影响社会公序良情的情事，所以契约成员相平衡的组织;。著名经济学家凯恩斯认为;希望国家多负起自由遂有其限制，大抵由个人契约趋向集体契约，由形式契约路向直接投资之货;。他主张对资本主义加以;明知管理;，在市场失灵契约内容的限制;合问自由和国家干预是应交易中效率和公平者的情况下，国家应当积极的干预经济，扩大政府职能，刺激投资和两个价值趋向而产生的o合同自由追求的是效率，国家干预则是消费，这为现代国家干预机制确立了3重要的理论基础，极大地开发为了确保实质上的公平。在现

6、代民法中，合同自由受到各个方面利用了国家干预的力最D的限制，国家处于社会利益的考虑，为维护交易安全、维护社会正法律是经济的上层建筑，国家干预正是以;市场失灵;作为其义、保护弱者(消费者)的目的，在强调合问自由的问时，兼顾命向存在根据的。并罔绕两个目的进行，一是为了追求实质公平与实公正，允许罔家适度干预。罗尔斯在((IE义ìt))中指出;正义即公现良好的市场秩序;二是规施立法层面以外的国家管制。其界限平;，从社会E理论和经济理论的角度来看，公平分为自然公平(普遍应当是防止预售方这一利益集团损害预售方利益，即对预购方进公平、形式公平)和矫正公平(实质公平)，前者是自然主义的基础，行

7、事实上的管制，防止预售方之间的恶性竞争，保持公平的党争环后者是国家干预的理由，而倾斜性成为矫IE公平的内在要求。市场经济发展的萌芽阶段，各市场主体之间经济实力大致相境。市场的真谛在于1在争，而完全竞争的市场机制仅是一种假象，当，;意思自治;也就自然成为市场交易的慕本原则。但随着市场是根本不存在的，即在现实的市场环境中仅靠当事人自治是不可经济的发展，两极分化愈演愈烈，强势主体和弱势主体之间的分歧能保持有效的市场秩序的，这一点在商品房预售制度中表现尤为也越来越大，;意思自治;这一原则已成为强势主