商品房买卖合同示范文本进行逐条的解读(转载)

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1、商品房从其本质来说也只是普通的商品，商品房的交易应当遵循法律规定和市场规律，但是由于目前国内房地产市场的迅猛发展，政府在某种程度上的产业政策导向的偏好下，商品房交易市场存在交易双方地位、资源等不平等的情形，本文对商品房买卖合同示范文本进行逐条的解读。   第一条项目建设依据    出卖人以--方式取得位于---、编号为---的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为 ----    该地块土地面积为---，规划用途为---，土地使用年限自---年--月---日至--年--月--日。  

2、  出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】---。建设工程规划许可证号为--- ，施工许可证号为----。    解读项目建设依据：   由于国家对房地产行业采用准入制度和特别的预售监管方式，因此在房地产公司开始销售前，需要办理本条提到的土地使用权证（土地出让合同）、建设工程规划许可证、建设施工许可证，另外还有建设用地规划许可证、销售许可证，本条提到的这些证件，开发商的销售现场应该进行公示，购房者在了解房地产开发项目信息的时候，要注意对照这些证件的内容相互之间以及和开发公司的宣传广告、销售人员的说辞及商品房买卖合同进行对照，注意

3、在例如土地性质，容积率等的描述上必须保持一致。    第二条 商品房销售依据    买受人购买的商品房为■【现房】■【预售商品房】。预售商品房批准机关为---，商品房预售许可证号为---。    解读销售依据：    这里的销售依据主要是指开发商取得房管部门颁发的预售证，购房者在查看该证的时候应对照开发商公示的其他证件例如土地使用权证、建设工程规划许可证等，对于各个证件涉及到的相同项目，应注意是否是统一的。第三条买受人所购商品房的基本情况  买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定

4、的项目中的：  施工编号---【幢】【座】---【单元】【层】---号房。  公安编号---【幢】【座】---【单元】【层】---号房。  该商品房的用途为---，属---结构，  该商品房所在建筑层数地上---层，地下---层。  该商品房阳台是---  该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共---平方米，其中，套内建筑面积---平方米，共用部位分摊建筑面积---平方米（有关共用部位分摊建筑面积构成说明见附件二）。    解读基本情况：    本条主要是描述商品房的基本情况，对于商品房的用途要结合预售证等其他证件进行对比，其他的信息描述例如结

5、构等亦需对照其他证件进行对比。此处的商品房面积绝大多数情形下都是预测面积。   第四条  抵押情况    与该商品房有关的抵押情况为: ---      1、该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押；      2、该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：---，      抵押登记部门为：---，抵押登记日期为：---年---月---日---。      3、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为---，抵押登记部门为---，抵押登记日期为：---。   （抵押权人同意该商品房销售的证明见附件五）   解读抵押情况：   根

6、据我国法律的规定，土地使用权的抵押需要登记，合法设立的抵押权较普通的债权有优先力。在办理预售证的时候，如果涉及到土地使用权抵押的，房管部门会要求开发商土地使用权抵押权人出具一个同意销售的证明，这是因为按照我国法律的规定，对于涉及抵押权的财产，在未经抵押权人同意的下，抵押人不得将抵押物进行销售。   但是需要注意的是在商品房买卖合同中，土地证的办理是需要在房子交付后，如果交房后，该抵押不解除的话购房者将无法正常办理土地证。另外就是要注意开发商在销售过程中对土地进行抵押的，也应当通知在先的购房者。    第五条 计价方式与价款    出卖人与买受人约定

7、按下述第---种方式计算该商品房价款：      1、按建筑面积计算，该商品房单价为（---币）每平方米---元，总金额（小写---元）大写---千---百---拾---万---千---百---拾---元整。      2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（---币）每平方米---元， 总金额（小写---元）大写---千---百---拾---万---千---百---拾---元整。      3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（---币）（小写---元）大写---千---百---拾---万---千---百---拾---元整。      4、--

8、-。   解读计价方式：   本条为商品房的计价方式，因为目前商铺和住宅的范本合同是统一的，因此在计算房价的是必须明确。