房屋租赁合同审查风险控制清单(上)

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1、房屋租赁合同审查风险控制清单（上）原创： 笃行者 公司法务联盟 今天本文由“笃行者”授权发布，鉴于内容详实，篇幅较长，因此分上下篇发布，敬请期待下篇。随着社会经济的发展，房屋租赁在企业之间、个人之间及企业与个人之间发生的频率及规模越来越多，但由于不同的房屋种类和不同的租赁用途，在合同设计及审查上的侧重点会有所不同，为有效控制房屋租赁合同风险，提升房屋租赁合同审查效率，特编写房屋租赁合同的风险控制清单： 第一章   房屋出租主体第一条 标的物的出租要求   《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：有下列情形之一的房屋不得出租：1、未依法取得房屋所有权证的；2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者

2、以其他形式限制房地产权利的；3、共有房屋未取得共有人同意的；4、权属有争议的；5、属于违法建筑的；6、不符合安全标准的；7、已抵押，未经抵押权人同意的；8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。2011年2月1日实施的《商品房租赁管理办法》第六条的规定：有下列情形之一的房屋不得出租：1、属于违法建筑的；2、不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；3、违反规定改变房屋使用性质的；4、法律、法规规定禁止出租的其他情形。通过《商品房屋租赁管理办法》和《城市房屋租赁管理办法》的对比，不难发现《商品房屋租赁管理办法》对房屋出租的限制性规定做了很大程度的放松

3、，这种放松便于市场交易的顺利进行，有利于市场经济的活跃发展，也有利于资源的合理配置。尽管《商品房屋租赁管理办法》在诸多问题取消了限制规定，但在房屋租赁合同审查时仍应当对以下问题进行重点关注：（一）无房产证无房产证的，承租人应当注意房屋的合法来源，要求出租人提供经行政主管部门（建委）备案的《商品房买卖合同》，来证明出租人对出租房屋享有合法有效的所有权。或者要求出租人在租赁合同中承诺：“对出租房屋享有合法有效的出租权利，如未有出租权而出租给承租人造成损失的，由出租人承担相应的责任。”（二）违法建筑违法建筑不得出租。一般来说，违法建筑，是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设

4、工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。违法建筑一般包括：1、占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；2、不按批准的设计图纸施工的建筑；3、擅自改建、加建的建筑；4、擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物适用功能的建筑；5、逾期未拆除的临时建筑；6、违反法律、法规有关规定的其他建筑。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。 （三）未

5、消防验收最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复（[2003]民一他字第11号）规定：关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，

6、但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。   但最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定中第63项中指出：因上述答复与《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相冲突而废止该项答复。基于此，关于未进行消防验收和签订的出租合同的效力问题，应当以解释规定为准，即在一审法庭辩论终结前进行消防验收的，人民法院应当认定有效。（四）设定抵押涉及抵押的房产出租并不影响抵押权人权益，可以出租。但承租人应当注意，在出租前已设定抵押，且抵押权合法有效的，因抵押权人行使抵押权影响原租赁合同的

7、正常履行，此种情况下已经突破了“买卖不破租赁”的合同原则，因此，对此类房屋的出租，合同审查人员要特别注意。另外，要注意出租人和抵押权在抵押合同中是否约定抵押期间房屋不得出租和出租需经抵押权人同意的约定。（五）被查封扣押尽管《商品房屋租赁管理办法》取消了查封、扣押房屋不能出租的限制性规定，而根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生