《不动产估价》课程设计报告书

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1、《不动产估价》课程设计报告书估计对象：中铁建未来城估价成员：刘晓铃胡争杰指导老师：侯湖平中国矿业大学环境与测绘学院土地资源管理系2012年1月13日25目录前言………………………………………………………………3第一章估价作业方案设计…………………………………………3第二章外业调查和资料收集………………………………………4（一）估价中用到的指标说明……………………………4（二）现场调查到的资料…………………………………4（三）资料调查过程中遇到的问题以及解决方法………8第三章估价报告…………………………………

2、…………………9第一部总述………………………………………………9第二部估价对象描述及地价影响因素…………………9第三部土地估价…………………………………………10一、估价的技术规范…………………………10二、估价的原则………………………………14三、估价方法与估价过程……………………14（一）市场比较法………………………14（二）基准地价修正法…………………1625四、附录………………………………………23第一章设计小结…………………………………………………24（一）小组分配说明……………………………………

3、24（二）外业调查体会……………………………………24（三）对整个估价程序的掌握熟练度…………………24参考文献…………………………………………………2525前言在新城区范围，设计估价技术路线和估价作业方案，现场勘察待估对象，收集估价资料，在此基础上评估待估对象的价格，并且编写估价报告。估计技术方法重点是估价方法和资料的收集内容的方法。此次估价方法采用的是市场比较法和基准地价法。资料的收集调查采用的是现场调查、网上搜索以及查阅文献书籍。第一章估价作业方案设计1、估价方法的选择2、拟调查收集的资料以及来源一、

4、估价作业方案的确定3、预计所需的人力、时间和经费4、你顶作业步骤和作业进度二、现场调查和收集估价资料三、估价作业五、编写估价报告四、估价结果的确认25第一章外业调查和资料收集（一）、估价中用到的指标说明1、综合还原利率r＝6.0％；建筑物的还原利率＝7％；土地的还原利率＝5％2、以人民币为基础的市场价格平均每月比上月上涨1％；以美元为基础的市场价格每月比上月上涨0.8％；3、因素修正中优劣的百分比根据调查资料情况由小组自行确定；4、使用年期：以调查数据为准，如没有明确则按照最高使用年期计算（住＝70年；工＝

5、50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他50年）5、1美元＝7.6元人民币6、需要同时计算单价和总价，单位是元/m2，元7、重置价格表各类房屋重置价格一类钢混房屋结构甲等标准，每平方米为601元，一、二类砖混结构每平方米369—538元，一、二、三类砖木结构每平方米243—383元，简易房屋每平方米184元。表1结构钢混砖混一等至三等砖木一等至三等简易结构重置价601元/米2369——538元/米2243——383元/米2184元/米2残值率02％4％6％耐用

6、年限此次评估均认为建筑物的耐用耐用年限大于土地使用权年限（二）、现场调查到的资料1、估价样点：中铁建未来城基本信息物业类别住宅建筑类别小高层高层装修状况毛坯 环线位置三环以外所属商圈新城区  物业地址新城区汉源大道和昆仑大道交汇处（中铁人才家园北）交通状况行政中心站：91路，93路，95路；中铁人才家园站：92路；看房班车：电视台门口-售楼处开盘时间2011年10月10日 入住时间2011年11月 25容积率2.00 绿化率30% 户　数总共1769户预售许可证徐房售许字（2011）第16号、徐物业费暂无资

7、料 物业公司恒通物业开发商徐州中铁房地产开发有限公司 售楼地址新城区汉源大道和昆仑大道交汇处中国铁建未来城房价均价6800元/平方米中国铁建未来城位于徐州市新城区核心区域,总占地约11万平米，总建筑面积约24万平米，主要由11层、18层的纯板式高层组成，其中18层高层共9栋，位于地块最北侧，11层小高层共17栋，1栋幼儿园，1栋商业，地上总建筑面积为203684平米，地下室建筑面积约为44000平米。建筑立面采用设计简洁、充满时代感的现代风格，整体色彩搭配和谐统一，套型实际功能区分明确，凸显强烈的时代气息和

8、高尚的生活理念。中国铁建未来城是新城区所有楼盘配套最优、最全的居住社区，2011年11月30日上房。项目坐拥具有百年历史的知名小学—青年路小学新城区分校，徐州幼师幼教集团幼儿园也将于今年9月份开班教学。项目北侧紧邻徐州中心医院（三甲医院）、奥体中心，两大配套已开工建设，2014年投入使用，周边大型购物中心尽在咫尺，高铁在附近设站出行便捷，尽揽新城地利人和之大成。中小学：青年路小学、徐州工程学院、九年制中小学幼儿园