万科-2006年中信顺驰规划设计阶段的成本管理方案

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1、2006-8规划设计阶段的成本管理苏伟一、如何认识规划设计房地产规划设计的全局观---全程设计投资决策阶段规划设计阶段建设阶段销售阶段项目后评估阶段房地产全程设计运作房地产全程策划运作规划设计决定品质、成本和品牌房地产产品用地选择50%规划设计30%销售执行20%规划设计决定70-85%的工程成本名牌产品造就品牌企业企业的竞争实质上是产品的竞争规划设计在投资决策阶段的工作设计产品初步概念初设产品类型研究用地同产品的匹配关系用地对设计的影响容积率对产品的影响环境对产品的影响配套对产品的影响市场对产品的影响对用地环境

2、的研究对项目用地的研究对现有产品的调研、分析了解市场产品水平及特征预测产品发展趋势了解分析客户需求寻找创新模式设计管理部门应发挥市场策划作用设计管理部门设计成果设计要求（设计任务书）房地产产品策划意图市场目的全程设计对成本管理的意义加强预控。在控制成本低的阶段进行控制这是全程设计的效益和核心价值二、如何理解“规划设计阶段的成本管理”规划设计阶段成本管理的宏观意识规划设计阶段是决定房地产开发成本的极其重要阶段之一规划设计阶段的成本管理应具有产品开发建设全过程成本管理的意识规划设计阶段的成本管理应具有企业发展成本管理

3、的宏观意识成本管理贯穿房地产项目开发全过程的始终，阶段性的成本管理不能与全过程完全隔离。规划设计阶段成本管理的内容规划设计直接成本产品建造成本企业品牌建设成本企业运营能力成本规划设计直接成本设计费时间成本人力成本设计费：规划、建筑、景观、室内等设计内容全过程发生的设计、咨询、研究、审图、模型、效果图等费用的总和产品建造成本定位成本创新成本功能定位---根据市场定位、竞争需要确定产品的功能，决定了满足产品功能需要投入的各项成本市场定位---确定目标市场及客户群，决定了产品类型、档次以及投入的各项成本在产品设计中规划

4、、建筑、景观、室内设计等采用的创新形式、技术、材料等产生的成本，产品品质建设成本施工周期企业品牌建设成本品牌互动成本自身品牌建设成本为提升产品、企业的档次和品牌，采用知名品牌的设计单位、材料、设备等投入的成本自身品牌建设需要在产品设计、建造上投入的成本企业运营能力成本组织运营成本组织能力成本企业的决策机制、管理模式、组织结构、工作流程等对规划设计成本管理的影响企业把握市场、设计产品的能力对规划设计成本管理的影响项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡,而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价，只有三者平衡才能获

5、得最小的代价付出进度品质成本规划周期方案周期施工图周期含钢量等土建成本景观造价示范区造价图纸完善程度设计变更签证率设计失误率部品封样率合理的设计费设计阶段的成本观景观设计周期扩初周期室内设计周期施工周期部品造价产品的品质设计阶段成本管理的目的提升产品品质缩短开发周期降低开发成本—对设计人员而言是任务，对成本人员而言应前置而持续避免两种现象：不计成本地追求设计效果成本不合理导致品质丧失成本控制含钢量等土建造价景观造价示范区造价设计变更签证率合理的设计费部品造价三、在项目开发过程中“目标成本”是成本管理的前提项目立

6、项主体结构开工开盘销售入伙项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程施工阶段竣工销售管理阶段入伙管理阶段概念规划设计管理设计方案设计管理扩初设计管理施工图设计管理工程施工配合、销售配合及入伙配合成本项目成本估算成本测算及目标成本拆分预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购结算工程营销项目的每一个设计环节都会受到其上游成本工作的条件制约，成本部门的成本控制要求应成为设计部门的成本控制目标。规划设计成本管理与成本部门的关系多方案比较概念规划草案成本部门应制定项目目标成本。设计部控制目标成本偏差率。目标成本首先必须合

7、理，建立在长期数据库积累的基础上。规划设计阶段成本管理控制方式结构含钢量偏差率；景观造价偏差率；示范区成本偏差率；设计费偏差率。。。保证安全和品质的前提下，减低含钢量建筑类型结构部位各地区含钢量限额指标(kg/m2)北京上海深圳武汉、东莞别墅、双拼、花园洋房(6+1层及以下)上部结构----自带全埋一层地下室----普通多层住宅及公寓(7层及以下)上部结构----自带全埋一层地下室----小高层住宅及公寓(建筑高度＜60M)上部结构----自带全埋一层地下室----中高层住宅及公寓(60M≤建筑高度＜80M)上部

8、结构----自带全埋一层地下室----高层住宅及公寓(80M≤建筑高度＜100M)上部结构----自带全埋一层地下室----公共人防地下室（6级）----公共普通全地下室----公共半地下室----结构含钢量分类及定义硬景（元/平米）软景（元/平米）总造价（元/平米）一类景观区居住区级/小区级公共绿地范围二类景观区组团级绿地范围三类景观区宅间、宅旁绿地范围四类景观区道路旁