中国行业季度分析报告-房地产行业（2005年一季度）

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1、2005年一季度房地产市场分析报告中国行业季度分析报告房地产行业（2005年一季度）要点提示★2005年一季度，国内生产总值27106亿元，同比增长率已经连续7个季度在9%以上，在国际经济普遍有所降温和国内继续加强对某些偏热行业调控的情况下，一季度国内经济增速不减，继续在景气区间运行。相应地，在国家宏观调控政策的持续影响下，房地产开发投资、本年资金来源、土地开发面积等主要指标增幅回落，但整个行业企业仍处于较为景气区间。★一季度，全社会固定资产投资比去年同期增长22.8%，增幅比去年同期回落20.2个百分点。其中，房地产开发

2、投资完成2324亿元，增幅比去年同期回落14.4个百分点。虽然房地产开发投资增速回落幅度较大，但投资的绝对规模仍然偏大，反弹压力依然存在。★2004年初以来，国家陆续出台的宏观金融调控政策对房地产行业的资金来源产生了较大影响，开发企业资金来源结构发生重大变化，国内贷款的比重和增长速度明显放缓，非贷款类资金来源增长迅速。2005年一季度，全国房地产开发企业本年资金来源累计为4521亿元，增幅同比回落27.7%。★2004以来实行的各项宏观调控政策使市场供求关系持续偏紧。在需求、成本及其他因素的共同作用下，全国商品房销售价格继

3、续保持了两位数的增长速度。通过对商品房空置面积、房价收入比以及租售价格比三大指标分析后得出结论：我国房地产行业已出现泡沫化倾向。★2005年我国经济将延续去年下半年景气平稳回落的势头，经济增幅低于上年。房地产投资将继续保持增长势头，但增长速度将继续放缓；今年后期的房价将以涨势渐落渐稳为主，预计二季度全国35个大中城市房价仍将保持上涨态势，但涨幅将低于一季度，约在7.5%左右。目录462005年一季度房地产市场分析报告Ⅰ市场运行情况3一、一季度房地产行业企业处于较为景气区间3二、房地产开发投资增速趋缓，但投资总量依然偏大5三

4、、房地产开发企业资金来源结构发生重大变化8四、土地供应总量急速下降，城市地价增长平稳10五、市场供求关系持续趋紧，房价上涨强劲14六、商品房空置已超警戒线，房产泡沫化渐显24Ⅱ热点问题分析30解读央行“3·16”个人房贷新政30一、政策调整的内容及主要特征30二、政策调整的背景分析32三、政策调整对房地产行业的影响33四、利率市场化大势所趋，房贷利率还会调高38Ⅲ发展趋势预测40一、房地产投资继续得到控制，融资渠道酝酿变局40二、土地市场趋向规范，建设用地增量控制更严41三、供求关系偏紧局面难以改变，房价涨幅趋缓42四、房

5、地产行业中期调整态势正在显现43462005年一季度房地产市场分析报告Ⅰ市场运行情况2005年一季度，中国经济整体上保持了良好的运行态势。宏观调控取得了重要的阶段性成果，经济生活中的一些不稳定、不健康因素得到抑制，社会经济的薄弱环节得到加强，经济运行的基础更加稳健，有效避免了经济的大起大落。相应地，中央宏观调控政策实施以来，我国房地产市场发展总体平稳，宏观调控成效已经显现。特别是从2004年6月份以来，房地产开发土地购置面积、商品房新开工面积与施工面积的增幅明显回落，投资需求膨胀势头得到有效控制。但是，当前部分地区存在的房

6、价上涨过快，特别是中低价位商品住宅供应不足、高价位商品住宅供应过剩的结构性供需矛盾依然十分突出。因此切实采取有效措施，加大中低价位商品住宅的供应量，缓解供需失衡的矛盾，对于稳定市场、促进房地产业的可持续发展意义重大。一、一季度房地产行业企业处于较为景气区间2005年是中国经济承上启下的一个关键性年份，开局如何受到各方关注。在“双稳健”等一系列宏观调控政策和措施的作用下，市场预期稳定，整体经济延续了去年以来平稳较快增长的运行态势。统计数据显示，一季度国内生产总值27106亿元，同比增长9.5%，增速与去年全年持平。分季度看，

7、同比增长率已经连续7个季度在9%以上，在国际经济普遍有所降温和国内继续加强对某些偏热行业调控的情况下，一季度经济增速不减，继续在快速增长的区间运行，表明当前经济仍继续处于上升通道，经济增长的内在动力仍然较强。相应地，作为经济周期性行业的房地产业也延续了2003年下半年以来快速发展的势头。462005年一季度房地产市场分析报告图1：1998年至今GDP增长率变化情况（%）数据来源：国研网财经数据库一季度，全国企业景气指数为132.5，分别比上季度和上年同期下降2.2和3.4点，但仍处于景气高位，表明企业生产经营在总体上继续保

8、持了2003年下半年以来的较快发展态势。在市场需求旺盛及其他因素的综合影响下，房地产行业景气指数回升。国家统计局调查显示，一季度全国房地产行业企业景气指数为134.6点，比去年四季度提高了1.7点，高于全国行业企业景气2.1点。图2：2003年至今全国行业企业与房地产企业景气指数（%）数据来源：国研网财