ABCD商业、公寓项目设计任务书

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1、ABCD商业、公寓项目设计任务书设计任务书目录一、项目背景31.1项目概况31.2地块分析31.3周边环境41.4市场概要51.6项目定位6二、建设规划条件及市政条件72.1建设规划条件72.2市政条件8三、设计要点8四、设计成果9中关村海淀欣苑II-2号地8二零零六年十月设计任务书一、项目背景1.1项目概况本项目位于ABCD，占地面积48560.6平方米，规划建筑面积8.795万平方米，规划容积率2.2。用地性质为商业金融、公寓用地。作为该项目的附属，在本地块西边尚有19319.93平米的集体土地，规划容积率为2.2。规划用途商业金融及公寓用地，集体土地证规划用途为科研用地

2、。本项目的设计希望同意考虑以上地块，从而扩大项目的规模，降低项目的整体成本，便于项目后期经营运作。项目所处区域是依托于机场、机场高速发展起来的产业组团和居住组团，是北京市涉外高档别墅主要集中区。新国展的兴建和2008年的投入使用，是该区域新一轮发展的又一亮点。1.2地块分析位置：项目四至为东至ABCD，南至现状围墙，西至ABCD，北至ABCD。集体土地东接项目出让地块，南至现状围墙，西至ABCD，北至ABCD。形状：项目地块东西向长140-160米，南北向长260-280米，呈不规则长方形，形状较为规整。考虑集体土地，本地块为一东西向220－240米，南北向长260－280米

3、左右的，北、西两面临街的较为方正地块。现状：项目地块现状为基本拆迁完毕的平地，红线范围内保留部分可砍伐树木和少量已废弃厂房和别墅。北边和西边所临道路均已修建完毕。规划条件：项目占地面积48560.6平方米，其中建设用地39976.7平方米，其余为代征道路、绿化用地。规划建筑规模为8.795万平方米。项目控高45米，建筑密度小于40％，容积率低于2.2。集体土地面积19319.93平米，容积率为2.2。道路系统：本项目北邻ABCD是贯通东西的主要联络线，ABCD西接ABCD出口，东接ABCD，本项目到北京市中心具有较好的道路环境。基础及配套设施：本项目所处位置，毗邻ABCD产业

4、园区和ABCD中关村海淀欣苑II-2号地8二零零六年十月设计任务书别墅区（中央别墅区），项目东南部ABCD的建设，特别是其配套的商务设施的建设将大大提升项目所处区域的商业和居住配套水平。景观：项目北部ABCD公园，是ABCD地区的核心绿地，项目西部ABCD项目为该地区南北向的绿化轴，整体来看，项目周边区域环境具有高品质小镇生活的显著特征。可视性：本项目的建筑控高为45米，相较于项目周边已经建成的各个小区具有较好优势，本项目周边对项目无法形成遮挡，项目在高度和可视性上具有一定优势。1.3周边环境本项目所处ABCD区包括ABCD区、ABCD区和ABCD地区，重点发展高新技术产业和

5、以空港为依托的物流业，成为东部发展带的重要节点.项目周边各类私营国际学校林立.本区域内的这些学校成为吸引北京财富阶层和外籍人士子女入学的首选之地。项目周边日常生活商业设施主要包括：。区域内的其它各种生活休闲场包括：一直一来是北京财富阶层和涉外人群休闲娱乐的集中地。区域拥有优美的自然环境：。1.4市场概要区域居住物业构成依然以别墅为主，也有部分其他住宅项目。目前ABCD别墅建筑总规模达到200万平方米，市场总供应量超过5000套，共有23个别墅项目。本地区的市场供应规模约占整个ABCD别墅市场的三分之一。区域的别墅大多是高档项目，销售价格很少低于10000元/平方米，大多在15

6、000元/平方米以上，其中客群以国外客户为主，区域价格较高。中关村海淀欣苑II-2号地8二零零六年十月设计任务书区域的高档花园洋房类住宅项目成为本区域市场的新贵，区域的这一类项目拥有别墅的高品质和符合自身经济实力的低总价住宅项目成为此类消费者的首选。本项目周边的项目集中在两个档次，别墅和类别墅产品的9000元/平米以上的价格，公寓项目在6500左右的价格。从区域市场来看，根据本项目的规划条件，开发介于别墅和公寓之间的，高品质的、具有空间丰富性和居住舒适性的高层物业（比如一梯一户的“空中花园”）具有相应的市场空间和机会。其目标客户主要为中产阶层，其物业需求特征主要以城市郊区的花

7、园洋房、精品社区的大户型公寓和各个交通干线和城市节点的高档住宅为主，其构成包括企业中层管理者、政府官员、小企业主和外企精英等。1.6项目定位1.6.1目标客户项目将推行自住客户为主的策略，同时考虑因为社区品质而吸引部分中档涉外人群居住，从而形成一定投资客户的可能性。项目的主要目标客户为城市中具有一定收入水平和价格承受力（特别是总价承受力），对郊区生活和高品质居住产品较为向往，但确负担不起别墅和联排别墅的价格的城市人群。该类人群年龄集中在30－45岁之间，一般具有三世同堂的家庭，有自己的汽车，有一次以上置